Betriebskosten: Wie werden die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen abgerechnet?

Wird ein Gebäude über eine zentrale Anlage sowohl mit Heizwärme als auch mit Warmwasser versorgt, fallen die Kosten dafür einheitlich an. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) behandelt diesen Fall in § 2 Nr. 6 als eigene Kostenart: die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Wie diese Kosten aufzuteilen und auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen sind, regelt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die abweichenden vertraglichen Vereinbarungen vorgeht.

Was sind verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen?

Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sind Anlagen, bei denen Wärme für die Heizung, aber auch Wärme für Warmwasser entsteht. Die Versorgung mit Heizwärme und die Versorgung mit Warmwasser erfolgen durch dieselbe Anlage, etwa durch einen zentralen Heizkessel mit angeschlossenem Warmwasserspeicher, durch eine Wärmepumpe oder durch Fernwärme.

Die genauen Kostenanteile für Heizwärme und Warmwasser sind bei dieser Art Anlage nicht ohne Messung ermittelbar, weil Brennstoff, Betriebsstrom und Wartung einheitlich anfallen. Die Heizkostenverordnung sieht deshalb für verbundene Anlagen ein eigenes Aufteilungsverfahren vor.

Welche Varianten umfasst die Betriebskostenverordnung?

§ 2 Nr. 6 BetrKV unterscheidet drei Varianten. Bei zentralen Heizungsanlagen gelten die Kosten entsprechend Nr. 4 Buchstabe a, bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 Buchstabe c und bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe d. In allen Fällen kommen die Kosten der Wasserversorgung nach Nr. 2 hinzu, soweit sie dort nicht bereits berücksichtigt sind.

Zu dieser Kostenart gehören damit Heizungs- und Warmwasserkosten, die nicht bereits von den Kosten der Wasserversorgung, des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen umfasst werden.

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Umlagefähig sind die laufend entstehenden Kosten des Anlagenbetriebs (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Bei zentralen Heizungsanlagen zählen dazu nach § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und des Betriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Reinigung von Anlage und Betriebsraum. Hinzu kommen die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Verbrauchserfassung, also Anmietung oder Verwendung der Messausstattung einschließlich Eichung sowie Berechnung und Aufteilung der Kosten.

Bei eigenständig gewerblicher Wärmelieferung, wie durch Fernwärme oder Contracting, gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen dazu (§ 2 Nr. 4 Buchstabe c BetrKV). Wird die Versorgung während eines laufenden Mietverhältnisses auf Wärmelieferung umgestellt, gelten zusätzlich die Voraussetzungen des § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung.

Bei verbundenen Etagenheizungen sind die Kosten der Reinigung und Wartung umlagefähig, beispielsweise für die Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen sowie für die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft (§ 2 Nr. 4 Buchstabe d BetrKV).

Nicht umlagefähig sind Anschaffungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) sowie Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), etwa für die Organisation und Beschaffung der Brennstoffe. Auch Zinsen für die Finanzierung von Brennstoffen zählen nicht zu den Betriebskosten.

Welche Rolle spielt der Mietvertrag?

Betriebskosten tragen Mieter nur, wenn dies vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Bei Heizung und Warmwasser geht die Heizkostenverordnung jedoch vor (§ 2 HeizkostenV). Vereinbarungen über eine Heizkostenpauschale, eine Bruttowarmmiete oder eine ausschließliche Abrechnung nach Wohn- oder Nutzfläche sind insoweit unwirksam. Die Kosten sind grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen, Ausnahmen bestehen nur in engen Grenzen (§ 11 HeizkostenV).

Wie werden Heizung und Warmwasser voneinander getrennt?

Bei verbundenen Anlagen sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV). Maßgeblich sind bei Anlagen mit Heizkesseln die Anteile am Brennstoff- oder Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung und bei Wärmepumpen die Anteile am Wärmeverbrauch. Wärmepumpen sind seit dem 01.10.2024 ausdrücklich ebenfalls umfasst. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, werden dem jeweiligen Anteil hinzugerechnet. Der Heizungsanteil ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der Warmwasserversorgung.

Die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge ist mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Diese Pflicht gilt seit dem 31.12.2013. Nur wenn die Messung einen unzumutbar hohen Aufwand erfordert, darf die Wärmemenge rechnerisch bestimmt werden: 2,5 kWh je Kubikmeter und Kelvin, multipliziert mit dem gemessenen Volumen des verbrauchten Warmwassers in Kubikmetern und mit der gemessenen oder geschätzten Warmwassertemperatur in °C abzüglich 10 °C. Lassen sich in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Warmwasservolumen messen, kommt ein Pauschalwert von 32 kWh je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche und Jahr in Betracht (§ 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV). Bei Heizkesseln wird die ermittelte Wärmemenge anhand des Heizwerts des Brennstoffs in Brennstoffverbrauch umgerechnet (§ 9 Abs. 3 HeizkostenV).

Neu installierte Wärmezähler müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Bereits vorhandene Geräte ohne Fernablesbarkeit sind bis zum 31.12.2026 nachzurüsten oder auszutauschen (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Wie werden die Anteile auf die Wohnungen verteilt?

Nach der Trennung werden beide Anteile getrennt verteilt: der Heizungsanteil nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Warmwasseranteil nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV). Jeweils 50 bis 70 Prozent der Kosten sind nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Die übrigen 30 bis 50 Prozent sind verbrauchsunabhängige Grundkosten, die nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden. Beim Heizungsanteil kommt alternativ der umbaute Raum in Betracht, beim Warmwasseranteil nur die Fläche. Den Maßstab legt der Gebäudeeigentümer fest, eine Änderung gilt nur für künftige Abrechnungszeiträume (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Bei der Verteilung nach Fläche kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an, nicht auf die im Mietvertrag angegebene (vgl. BGH, 30.05.2018 - Az: VIII ZR 220/17). Die frühere Toleranzgrenze von 10 Prozent gilt dafür nicht mehr.

Ein Beispiel: In einem Haus mit 420 m² Wohnfläche und einer zentralen Gasanlage betragen die Gesamtkosten 9.600 €. Nach der Trennung entfallen 7.600 € auf die Heizung und 2.000 € auf das Warmwasser. Beide Anteile werden zu 30 Prozent nach Fläche und zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt. Die Wohnung hat 70 m² und damit einen Flächenanteil von einem Sechstel. Ihr Verbrauchsanteil beträgt bei der Heizung 16 Prozent und beim Warmwasser 14 Prozent.

Wann darf der Mieter die Kosten kürzen?

Werden die Kosten entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung liegt bereits vor, wenn die Abrechnung auch nur teilweise nicht den einschlägigen Bestimmungen entspricht.

Für verbundene Anlagen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dies auch gilt, wenn die Wohnung zwar über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, die Anlage selbst aber keinen Wärmezähler nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV hat und die Kosten ohne die Voraussetzungen des Ersatzverfahrens rechnerisch aufgeteilt werden (vgl. BGH, 11.01.2022 - Az: VIII ZR 151/20; BGH, 16.11.2005 - Az: VIII ZR 373/04). Der Vermieter kann den pauschalen Abzug durch eine der Verordnung entsprechende Abrechnung vermeiden.

Bleibt die Nachrüstung fernablesbarer Messtechnik über den 31.12.2026 hinaus aus, kommt nach § 12 HeizkostenV ein weiteres Kürzungsrecht von 3 Prozent in Betracht.

CO2-Kosten bei Heizung und Warmwasser

Werden Heizung und Warmwasser aus derselben Anlage mit fossilen Brennstoffen versorgt, gilt seit dem 01.01.2023 zusätzlich das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden bestimmt sich der vom Vermieter zu tragende Anteil der CO2-Kosten nach einem Stufenmodell (§ 5 CO2KostAufG). Der Vermieter muss den auf den Mieter entfallenden Anteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen diese Angaben, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Bei Streit über die Kostentrennung, den Verteilerschlüssel oder ein Kürzungsrecht kommt eine anwaltliche Prüfung der Abrechnung im Einzelfall in Betracht.

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.