Mietminderung wegen Flächenabweichung: Berücksichtigung des geringeren Gebrauchswerts von Kellerräumen

Bei der Geschäftsraummiete stellt eine Unterschreitung der vereinbarten Fläche einen Mangel dar. Lässt sich die fehlende Fläche eindeutig Nebenräumen wie Kellerräumen zuordnen, darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Flächenanteil berechnet werden, sondern muss den geringeren Gebrauchswert dieser Räume berücksichtigen.

Ist eine Flächenunterschreitung bei der Geschäftsraummiete ein Mangel?

Wird bei der Miete von Geschäftsräumen eine bestimmte Fläche vertraglich vereinbart und überlässt der Vermieter tatsächlich weniger, stellt sich die Frage, ob und in welcher Höhe der Mieter die Miete mindern darf. Besondere Bedeutung hat dies, wenn sich die fehlende Fläche nahezu ausschließlich auf Nebenräume wie Keller- oder Lagerräume bezieht, die gegenüber den Hauptnutzflächen einen geringeren Nutzwert haben.

Im zu entscheidenden Fall betraf dies ein Ladenlokal mit darunter liegenden Kellerräumen. Die vertraglich angegebene Gesamtfläche wurde insbesondere deshalb deutlich verfehlt, weil die tatsächliche Kellerfläche weit hinter der vereinbarten zurückblieb, während die Ladenfläche im Wesentlichen der Angabe entsprach.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Raummiete die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Diese Rechtsprechung ist zunächst zur Wohnraummiete entwickelt worden (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03; BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09; BGH, 10.11.2010 - Az: VIII ZR 306/09) und wurde auf die Geschäftsraummiete übertragen (vgl. BGH, 04.05.2005 - Az: XII ZR 254/01). Der Mieter muss dabei nicht zusätzlich darlegen, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist.

Wann ist die Fläche vertraglich vereinbart?

Der Mangel setzt voraus, dass die Fläche Gegenstand einer vertraglichen Vereinbarung ist und nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts dient. Eine solche Vereinbarung ergibt sich etwa aus einer Klausel, wonach die vermietete Fläche als mit einer bestimmten Quadratmeterzahl vereinbart gilt. Sollen einzelne Flächen, etwa Kellerräume, trotz einer derartigen Angabe von der Vereinbarung ausgenommen sein, bedarf es dazu einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien (vgl. BGH, 10.11.2010 - Az: VIII ZR 306/09; Kraemer, NZM 1999, 156, 160).

Dass die Fläche mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Minderung berechtigenden Mangel nicht entgegen, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09). Diese zur Wohnraummiete entwickelte Grenze gilt jedenfalls bei gravierenden Abweichungen auch bei der Geschäftsraummiete, und zwar auch dann, wenn Nebenräume betroffen sind. Unerheblich ist, wie der Mieter die Fläche konkret hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er tatsächlich beeinträchtigt ist (vgl. BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, ist erst bei der Höhe der Minderung relevant.

Wie wird die Minderung bemessen?

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter bei einem Mangel nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen wiederherstellen, die durch eine Störung auf der Vermieterseite beeinträchtigt wurde (vgl. BGH, 06.04.2005 - Az: XII ZR 225/03). Welche Herabsetzung angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB [2011], § 536 Rn. 57).

Gilt der prozentuale Flächenanteil als Maßstab?

Im Wohnraummietrecht legt der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die prozentuale Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03; BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09). Diese Methode ist dort in der Regel die einzig mögliche und verlangt keine Aufteilung nach der Art der betroffenen Räume. Sie entspricht der Wohnflächenberechnung nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a WoFlV; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV) und der Mietpreisermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich dort bereits aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Berechnung.

Anders liegt es, wenn sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf Nebenräume wie Kellerräume bezieht und sich diesen konkret zuordnen lässt. Eine allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung lässt den generell geringeren Nutzungswert solcher Räume außer Betracht. Sie wird deshalb einer am Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Minderung nicht gerecht und ist nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. Im Wohnraummietrecht wäre eine Minderung wegen fehlender Kellerfläche schon deshalb grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen.

Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals samt Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären (vgl. - zur Wohnraummiete - BGH, 16.09.2009 - Az: VIII ZR 275/08; BGH, 29.09.2009 - Az: VIII ZR 242/08). Daran fehlt es, wenn die Räume ausweislich des Mietvertrags als Lager vermietet wurden und gegenüber den Hauptnutzflächen einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen.

Der geringere Wert der Nebenräume kann sich aus der vertraglich festgelegten Nutzung als Lager ergeben. Auch ein weiterer, zwischen den Parteien geschlossener Mietvertrag über Lagerflächen kann Anhaltspunkte liefern: Vorliegend wurde für ein ebenfalls als Lager gemietetes Hofgebäude nebst Freifläche mit 185 m² ein Mietzins von lediglich 400 € monatlich vereinbart, während für das Ladenlokal mit Kellerräumen ein Mietzins von 5.840 € monatlich galt. Eine rein flächenbezogene Berechnung würde den niedrigeren Gebrauchswert vernachlässigen und zu einer nicht gerechtfertigten, erheblichen Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zulasten des Vermieters führen.

Was gilt für die Einbeziehung der Räume in den Mietvertrag?

Ob Kellerräume Mietgegenstand geworden sind, richtet sich nach der Vertragsurkunde. Für diese besteht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Führt die Urkunde die Kellerräume eindeutig als vermietete Räume auf, kann sich der Vermieter nicht ohne Weiteres darauf berufen, die Räume seien kostenlos als „Dreingabe“ überlassen worden. Dass der Mietpreis nicht an die Fläche gekoppelt ist, steht der Einbeziehung nicht entgegen. Behauptete Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses stehen dem Urkundeninhalt nur entgegen, wenn sie beim Vertragsabschluss noch aktuell waren und sich daraus zudem eine der Urkunde widersprechende Erklärung ergab.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.