Heizung aufgedreht – Vertrag mit Energieversorger kommt automatisch zustande

Ein Vertragsverhältnis über die Lieferung von Fernwärme kann durch konkludentes Verhalten entstehen. Wird über die Heizungsanlage eines Gebäudes Wärme aus dem Netz des Versorgungsunternehmens entnommen, kommt ein Vertrag zwischen dem Versorger und der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Maßgeblich ist dabei, dass die Wärmeabgabe an der Hausübergabestation erfolgt und das Angebot des Versorgers dort abgegeben wird.

Nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV liegt eine Realofferte des Versorgers an denjenigen vor, der die tatsächliche Einwirkungsmöglichkeit auf die Hausanschlussanlage hat. Diese Person ist regelmäßig der Grundstückseigentümer oder – im Falle von Wohnungseigentum – die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Annahme erfolgt konkludent durch die tatsächliche Entnahme von Wärme. Damit kommt ein wirksamer Fernwärmelieferungsvertrag mit der Gemeinschaft zustande, selbst wenn keine schriftliche Vereinbarung existiert.

Das Aufdrehen der Heizkörperventile in einer einzelnen Wohnung führt zwar nicht zum Abschluss eines eigenen Vertrages zwischen dem Versorger und dem einzelnen Wohnungseigentümer. Jedoch kann das Verhalten der Eigentümergemeinschaft als Annahme des Vertragsangebots gewertet werden, wenn sämtliche Eigentümer durch die Nutzung der Heizungsanlage die Entnahme von Fernwärme veranlassen. Dieses Verhalten ist der Gemeinschaft und über den Verwalter zurechenbar, da dieser das Gebäude mit Fernwärmeanschluss verwaltet und die Nutzung ermöglicht.

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