Warmwasserkosten ohne Messung: Wann Mieter kürzen dürfen

Unterlässt der Vermieter pflichtwidrig die ab dem 31.12.2013 vorgeschriebene Messung des auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteils mittels Wärmemengenzähler, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu. Die Kürzung ist jedoch nicht pauschal mit 15 % auf die gesamten Warmwasser- oder Wärmekosten anzuwenden, sondern nur auf die durch die Pflichtverletzung tatsächlich entstandene Unsicherheit über die zutreffende Verteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkostenschlüssel zu beziehen.

Pflicht zur Messung des Warmwasseranteils seit 2014

Bei verbundenen Anlagen zur Heizung und Warmwasserversorgung ist der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Anteil am Wärmeverbrauch nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV seit dem 31.12.2013 grundsätzlich mittels eines Wärmemengenzählers zu ermitteln. Zuvor durfte dieser Anteil noch nach der in § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV genannten Formel rechnerisch geschätzt werden, indem die zur Erwärmung der gemessenen Wassermenge von pauschal angesetzten 10 Grad Kaltwassertemperatur auf Warmwassertemperatur benötigte Energie ermittelt und die verbleibende Energiemenge den Heizkosten zugeordnet wurde. Der Rückgriff auf dieses Ersatzverfahren ist nach der Neuregelung nur noch zulässig, wenn die Installation eines Wärmemengenzählers wegen unzumutbar hohen Aufwands, etwa aufgrund baulicher oder technischer Gegebenheiten, nicht möglich ist (vgl. BGH, 16.07.2008 - Az: VIII ZR 57/07; BeckOGK/Dräger [Stand: 01.01.2019], § 9 HeizkV Rn. 19). Fehlt es an einem konkreten Vortrag des Vermieters zu einem solchen unzumutbaren Aufwand, ist die Anwendung des Ersatzverfahrens pflichtwidrig.

Besteht bei fehlender Messung ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV?

Ob dem Mieter bei einer entgegen den Vorgaben des § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV unterbliebenen Messung ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zusteht, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Nach einer verbreiteten Auffassung ist ein Kürzungsrecht zu bejahen, da die rechnerische Ermittlung eines tatsächlich nicht gemessenen Verbrauchs keine Verbrauchserfassung im Sinne des § 9 Abs. 2 HeizkostenV darstelle; andernfalls würde die Pflicht zum Einbau eines Wärmemengenzählers faktisch leerlaufen (vgl. LG Berlin, 16.01.2018 - Az: 63 S 91/17; LG Potsdam, 14.09.2017 - Az: 4 S 33/17; BeckOK-MietR/Pfeifer, 14. Edition [Stand: 01.12.2018], § 9 HeizkV Rn. 11). Die Gegenansicht lehnt ein Kürzungsrecht in diesen Fällen ab, da § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nach seinem Wortlaut nur eingreife, wenn verbrauchsunabhängig abgerechnet werde, nicht jedoch bei einer aus sonstigen Gründen fehlerhaften Abrechnung; die Anwendung des in § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV normierten Ersatzverfahrens entspreche grundsätzlich den Vorschriften der Heizkostenverordnung (vgl. LG Berlin, 15.06.2017 - Az: 67 S 101/17; BeckOGK/Dräger, a.a.O., § 9 HeizkV Rn. 8; tendenziell auch LG Itzehoe, 27.07.2012 - Az: 9 S 23/11).

Vermittelnde Lösung: Kürzung nur im Umfang der entstandenen Unsicherheit

Ein pauschaler Abzug von 15 % auf die gesamten Warmwasserkosten oder gar auf sämtliche Wärmekosten widerspricht in vielen Fällen dem Sinn und Zweck des Kürzungsrechts. Dieses stellt keinen Sanktionsabzug für die Pflichtverletzung des Vermieters dar, sondern einen pauschalierten Schadensersatz für den Mieter, der wegen der unterbliebenen verbrauchsabhängigen Abrechnung regelmäßig nicht darlegen kann, ob und in welchem Umfang sein individueller Verbrauch vom Durchschnittsverbrauch abweicht (vgl. BGH, 20.01.2016 - Az: VIII ZR 329/14; BGH, 13.03.2012 - Az: VIII ZR 218/11; LG Itzehoe, 27.05.2011 - Az: 9 S 118/10). Die durch die unterbliebene Messung entstehende Unsicherheit betrifft im vorliegenden Regelungszusammenhang allein die Frage, welcher Anteil der gemeinsam für Heizung und Warmwasser entstandenen Kosten nach dem Heizkostenschlüssel und welcher nach dem Warmwasserkostenschlüssel zu verteilen ist. Entspricht der individuelle Heizkostenanteil eines Mieters exakt seinem individuellen Warmwasserkostenanteil, wirkt sich diese Unsicherheit auf ihn nicht aus, sodass ihm insoweit kein Schaden entsteht. Ein pauschaler Abzug auf die gesamten Wärme- oder Warmwasserkosten würde die Norm in diesem Fall zu einer reinen Sanktionsnorm umgestalten und damit ihren Zweck verändern.

Berechnung der Kürzung im Einzelfall

Nach der Wertung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, der eine Kürzung „soweit“ eine Pflichtverletzung vorliegt vorsieht, ist die Kürzung auf die durch die konkrete Pflichtverletzung tatsächlich entstandene Unsicherheit zu beziehen. Danach kann der Mieter verlangen, dass der nach dem Ersatzverfahren berechnete Warmwasserkostenanteil um 15 % zu seinen Gunsten verschoben wird, und zwar zugunsten des für ihn jeweils günstigeren Schlüssels - Heizkosten- oder Warmwasserkostenschlüssel. Ist etwa der Heizkostenanteil eines Mieters niedriger als sein Warmwasserkostenanteil, kann er einen um 15 % des berechneten Warmwasseranteils niedrigeren Warmwasserkostenanteil und einen entsprechend höheren Heizkostenanteil verlangen. Diese Berechnungsmethode steht im Einklang mit der Rechtsprechung, wonach das Kürzungsrecht nur auf die durch die Pflichtverletzung tatsächlich entstandene Unsicherheit zu beziehen ist, etwa bei pflichtwidrig fehlender Messung individueller Warmwasserverbräuche beschränkt auf die Warmwasserkosten (vgl. BGH, 14.09.2005 - Az: VIII ZR 195/04) oder bei unterbliebener Messung des Wärmeverbrauchs einer von mehreren Nutzergruppen (vgl. BGH, 20.01.2016 - Az: VIII ZR 329/14). Der hierfür erforderliche Rechenaufwand beschränkt sich auf die Anwendung der Grundrechenarten und stellt weder für den verständigen, wenngleich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Empfängerhorizont abzustellen ist (vgl. BGH, 09.11.2008 - Az: VIII ZR 295/07), noch für den zur Abrechnung nach der Heizkostenverordnung verpflichteten Vermieter ein erhebliches Problem dar.

Vorliegend betraf dies eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung, bei der der Energieanteil für die Warmwasserbereitung nach dem Ersatzverfahren gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV ermittelt worden war, ohne dass ein unzumutbar hoher Messaufwand dargelegt wurde. Die Kürzung wurde in der Folge nicht pauschal auf die gesamten Wärmekosten angewendet, sondern durch eine Verschiebung des berechneten Warmwasserkostenanteils um 15 Prozentpunkte zugunsten des für den Mieter günstigeren Schlüssels berechnet, woraus sich der konkrete Kürzungsbetrag ergab.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.