Schriftformverstoß bei mündlicher Nebenabrede zur zeitweisen Rückgabe der Mietfläche: Gewerbemietvertrag ordentlich kündbar

Wird bei einem langfristigen Gewerbemietvertrag eine wesentliche Nebenabrede, die die Hauptleistungspflichten betrifft, nur mündlich getroffen, ist die Schriftform nicht gewahrt und der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Auf diesen Formmangel darf sich grundsätzlich jede Vertragspartei auch nach Jahren berufen; eine Treuwidrigkeit liegt nur bei besonderen Umständen vor.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Die Parteien stritten darüber, ob ein befristeter Mietvertrag über ein gewerblich genutztes, unbebautes Grundstück mit Verlängerungsoption ordentlich gekündigt werden kann, wenn die Schriftform nicht eingehalten wurde.

Es handelte sich im zu entscheidenden Fall um einen Vertrag über einen Fahrzeugstellplatz mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einer Verlängerung um weitere zehn Jahre, sofern der Mieter nicht kündigt. Der Vermieter kündigte ordentlich und verlangte Räumung und Herausgabe. Er stützte sich auf mehrere behauptete Schriftformverstöße, der Mieter hielt die Kündigung wegen der vereinbarten Laufzeit für unwirksam.

Ist die Räumungsklage auf künftige Leistung zulässig?

Soll die Räumung erst zu einem Zeitpunkt in der Zukunft erfolgen, handelt es sich um eine Klage auf künftige Leistung. Diese ist nach § 259 ZPO zulässig, wenn die Besorgnis besteht, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Ein solcher Anhaltspunkt ergibt sich bereits daraus, dass der Mieter der Kündigung ausdrücklich widersprochen hat.

Wann ist ein Mietverhältnis über unbebaute Grundstücke ordentlich kündbar?

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch folgt aus § 546 Abs. 1 BGB, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet ist. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke zum Ablauf eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Eine vertraglich vereinbarte Laufzeit samt Verlängerungsregelung steht einer ordentlichen Kündigung nicht entgegen, wenn der Vertrag wegen eines Schriftformverstoßes gemäß § 550 S. 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Ob der Mieter von einer Verlängerungsmöglichkeit Gebrauch gemacht hat, ist dann ohne Bedeutung.

Unterliegen mietvertragliche Nebenabreden der Schriftform?

Dem Formerfordernis des § 550 BGB unterfallen sämtliche vertraglichen Vereinbarungen. Das gilt auch für sogenannte mietvertragliche Nebenabreden, da diese im Wesentlichen eine Konkretisierung der in § 535 BGB enthaltenen Hauptpflichten der Mietvertragsparteien darstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 550, Rn. 33). Die Anforderungen gelten sowohl für Vereinbarungen im Ursprungsvertrag als auch für spätere Vertragsänderungen (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., Rn. 41). Unerheblich ist daher, ob eine Abrede vor Vertragsschluss oder nachträglich getroffen wurde.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.