Modernisierung und Mieterhöhung: Auch Mieter-Eigenleistungen zählen zu den Kosten

Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme erforderlich werden, können auf die Miete umgelegt werden - auch dann, wenn nicht der Vermieter einen Handwerker beauftragt, sondern der Mieter die Arbeiten selbst ausführt und sich seine Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Zählt der Einbau von Wasserzählern als Modernisierungsmaßnahme?

Führt der Vermieter eine bauliche Modernisierungsmaßnahme durch, kann er gemäß § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen bestimmten Prozentsatz der hierfür aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen dabei nicht nur die unmittelbaren Kosten der baulichen Maßnahme selbst, sondern auch Folgekosten, die durch diese Maßnahme notwendig werden - etwa die Wiederherstellung einer beschädigten Dekoration. Streitig war, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter derartige Nacharbeiten in Eigenleistung erbringt und sich seine Aufwendungen hierfür gemäß § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

Der Einbau von Wasserzählern stellt eine bauliche Maßnahme dar, die nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirkt, und ist damit als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB anzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten einer solchen Maßnahme gehören auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil eine an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt wurde. Es handelt sich hierbei nicht um allgemeinen, von der Modernisierung unabhängigen Instandsetzungsaufwand, der von einer Umlage ausgeschlossen wäre.

Fraglich war, ob die Umlagefähigkeit entfällt, wenn nicht der Vermieter einen Handwerker mit den Nacharbeiten beauftragt, sondern der Mieter diese selbst durchführt und sich die hierfür entstehenden Kosten gemäß § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung geht davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung insoweit abschließend regele und eine nachträgliche Umlage über § 559 BGB ausschließe, da der Mieter andernfalls entgegen dem Schutzzweck der Norm den eigenen Aufwand letztlich selbst finanzieren müsse.

Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Es macht keinen Unterschied, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gibt und die Kosten unmittelbar trägt, oder ob der Mieter sie ausführt und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB erstatten lässt. In beiden Fällen handelt es sich um unmittelbaren Bauaufwand im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme. § 559 Abs. 1 BGB soll dem Vermieter einen Anreiz bieten, im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchzuführen; eine Einschränkung der Umlagefähigkeit allein deshalb, weil die Nacharbeiten vom Mieter selbst ausgeführt wurden, ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck der Norm. Eine solche Einschränkung würde zudem dem Interesse beider Mietparteien widersprechen, kleinere Nacharbeiten kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung erledigen zu lassen, da der Vermieter andernfalls Anlass hätte, von vornherein einen - regelmäßig teureren - Handwerker zu beauftragen. Entscheidend ist allein, dass der Vermieter den entsprechenden Aufwand im Rahmen der baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat; ob er dabei als „Bauherr“ der Nacharbeiten anzusehen ist, ist unerheblich.

Der Mieter wird durch die Umlage der ihm erstatteten Aufwendungen auch nicht unangemessen benachteiligt. Der Vermieter muss diese Kosten - wie auch die übrigen Kosten der Modernisierungsmaßnahme - zunächst vorschießen und kann sie anschließend lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen.

Welche Rolle spielt der Einwand fehlender Erforderlichkeit der Aufwendungen?

Hat der Vermieter die vom Mieter geltend gemachten Aufwendungen für Nacharbeiten vollständig erstattet, ist es dem Mieter unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich im Rahmen der anschließenden Umlage nach § 559 BGB darauf zu berufen, dass die geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich nicht entstanden oder nicht erforderlich gewesen seien. Entsprechendes gilt für den Einwand, die Renovierungsarbeiten seien erst nach dem für die Wirksamkeit der Mieterhöhung maßgeblichen Zeitpunkt abgeschlossen worden, wenn der Mieter den Kostenvorschuss bereits vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme gefordert und erhalten hat. In einem solchen Fall ist der Mieter nach Treu und Glauben so zu behandeln, als seien die Nacharbeiten unmittelbar im Anschluss an die Modernisierungsmaßnahme erfolgt.

Ab wann wird die Mieterhöhung wirksam?

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB wird gemäß § 559a Abs. 2 Satz 1 BGB mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens wirksam. Eine Verlängerung dieser Frist nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ankündigung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, wenn die bauliche Maßnahme nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mieträume mit sich bringt und lediglich eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge hat; in diesem Fall bedarf es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB von vornherein keiner Modernisierungsankündigung.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall hatten die Mieter den Kostenvorschuss für die Neutapezierung bereits vor dem Einbau der Wasserzähler gefordert und erhalten, sodass sie sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen mussten, als seien die Nacharbeiten unmittelbar nach dem Einbau erfolgt. Die vom Vermieter vorgenommene Umlage der Gesamtkosten - einschließlich der erstatteten Tapezierkosten - war daher rechtmäßig, und die Mieterhöhung wurde mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam.

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