Genossenschaftswohnung: Fristlose Kündigung bei gewinnbringender Untervermietung

Ein Genossenschaftsmitglied, das seine Wohnung einem Untermieter vollständig oder teilweise überlässt, ohne die kostenorientierte Genossenschaftsmiete anteilig weiterzureichen, und sich dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft, verletzt den genossenschaftlichen Satzungszweck. Diese Verletzung berechtigt die Wohnungsgenossenschaft zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht in einem solchen Fall nicht.

Untervermietung und genossenschaftlicher Satzungszweck

Die Zulässigkeit einer Untervermietung in einer Genossenschaftswohnung bestimmt sich nicht allein nach den allgemeinen mietrechtlichen Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB, sondern ist stets im Licht des genossenschaftlichen Satzungszwecks zu beurteilen. Ist dieser Satzungszweck - wie bei Wohnungsbaugenossenschaften typischerweise - auf die Versorgung der Mitglieder mit günstigem, kostenorientiertem Wohnraum gerichtet, wirkt er als inhaltliche Schranke für die Ausübung von Nutzungsrechten durch das jeweilige Mitglied. Der Mietvertrag zwischen Genossenschaft und Mitglied ist insoweit nicht isoliert zu betrachten, sondern im Kontext der mitgliedschaftlichen Bindung an den Satzungszweck auszulegen.

Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs zur Untervermietung

Nach § 553 Abs. 1 BGB hat ein Mieter einen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung, sofern nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums an Dritte zu überlassen. Bei Genossenschaftswohnungen setzt ein solches berechtigtes Interesse jedoch voraus, dass der Mieter die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiterreicht (vgl. AG Hamburg, 11.10.2017 - Az: 48 C 28/17). Angemessene Zuschläge - etwa für Möblierung oder nicht durch die Miete abgedeckte Kosten - bleiben dabei unberücksichtigt und sind zulässig. Nutzt das Mitglied die Untervermietung hingegen dazu, sich eine kostenfreie Wohnmöglichkeit zu erschließen und damit einen wirtschaftlichen Einzelvorteil zu erzielen, fehlt es an einem berechtigten Interesse im Sinne der Norm. Eine solche Konstellation ist wirtschaftlich einer gewinnbringenden Untervermietung gleichzustellen und mit dem Satzungszweck unvereinbar.

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