Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenEin Mietverhältnis kann gemäß §§
543 Abs. 1,
569 BGB
außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Ein solcher Grund setzt regelmäßig eine erhebliche Vertragsverletzung voraus, die aus der Sphäre des Mieters stammt und nach Abmahnung fortgesetzt wird. Daneben kann nach § 573 BGB auch eine ordentliche Kündigung erfolgen, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, wozu auch Pflichtverletzungen geringeren Gewichts zählen.
Exhibitionistische Handlungen eines Mieters, die für andere Hausbewohner wahrnehmbar sind, stellen eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Mehrere wiederholte Vorfälle trotz erfolgter
Abmahnungen begründen eine nachhaltige
Störung des Hausfriedens. Die Strafbarkeit nach § 183 StGB unterstreicht das Gewicht des Verhaltens. Der Einwand, die Handlungen seien durch Medikamente oder eine psychische Erkrankung ausgelöst worden, ändert daran nichts. Eine eingeschränkte oder fehlende Schuldfähigkeit schließt eine Kündigung nicht aus, wenn die Störungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.
Bei der erforderlichen Interessenabwägung sind die Grundrechte des Mieters, insbesondere der Schutz der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG, zu berücksichtigen. Dennoch überwiegt das Interesse der anderen Mieter an einem störungsfreien Wohnen, wenn fortgesetzt schwerwiegende Störungen auftreten und eine Wiederholungsgefahr besteht. Der Einwand, es handle sich um durch Krankheit verursachte Auffälligkeiten, führt nicht dazu, dass andere Mieter diese hinnehmen müssen.
Sofern die Pflichtverletzungen trotz Abmahnungen vom Mieter fortgesetzt werden, ist eine Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt.
Unter Berücksichtigung der besonderen Umstände wurde die Kündigung im zu entscheidenden Fall jedoch nicht als fristlose, sondern als ordentliche Kündigung zum Ablauf der Kündigungsfrist bestätigt. Dem Mieter wurde zudem eine verlängerte Räumungsfrist eingeräumt, um die besonderen Belastungen durch seine psychische Erkrankung und die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche abzufedern.
Die erneute Kündigung wegen eines weiteren Vorfalls war nicht entscheidungserheblich, da das Mietverhältnis bereits wirksam beendet war. Auch dieser Vorfall hätte jedoch keine andere rechtliche Bewertung ergeben, sondern lediglich die typische Rückfallgefahr bestätigt.
