Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung zeitlich oder inhaltlich beschränken.
Im Kaufvertrag war im zu entscheidenden Fall geregelt, dass Mieterhöhungen nur in dem Umfang und zu dem Zeitpunkt zulässig sind, wie sie der vormalige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht. Darüber hinaus durfte die Erhöhung den Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelgruppe nicht überschreiten. Diese Regelung ist als Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB einzuordnen. Maßgeblich ist, dass es sich nicht um eine bloße Empfehlung, sondern um eine verbindliche Verpflichtung handelt, die für den Käufer als neuen Vermieter gilt.
Die Klausel stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB dar. Sie ist hinreichend klar und transparent formuliert und macht deutlich, dass das Mieterhöhungsrecht an den Entscheidungen des früheren Vermieters ausgerichtet ist. Der Käufer muss sich danach informieren, ob und in welchem Umfang Mieterhöhungen beim früheren Vermieter durchgeführt wurden. Eine inhaltliche Unausgewogenheit liegt nicht vor, da Einschränkungen des Mieterhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB zulässig sind und der Vertragszweck nicht beeinträchtigt wird.
Die Bestimmung entfaltet zudem Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Der Mieter erwirbt ein eigenes Recht nach § 328 BGB, da es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt. Der Erwerber der Wohnung tritt damit in die vertraglich übernommenen Verpflichtungen ein (§ 566 BGB).
Da im zu entscheidenden Fall in den maßgeblichen Jahren keine Mieterhöhungen seitens des früheren Vermieters vorgenommen wurden, war auch eine Mieterhöhung durch den Erwerber ausgeschlossen.
Im Kaufvertrag war im zu entscheidenden Fall geregelt, dass Mieterhöhungen nur in dem Umfang und zu dem Zeitpunkt zulässig sind, wie sie der vormalige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht. Darüber hinaus durfte die Erhöhung den Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelgruppe nicht überschreiten. Diese Regelung ist als Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB einzuordnen. Maßgeblich ist, dass es sich nicht um eine bloße Empfehlung, sondern um eine verbindliche Verpflichtung handelt, die für den Käufer als neuen Vermieter gilt.
Die Klausel stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB dar. Sie ist hinreichend klar und transparent formuliert und macht deutlich, dass das Mieterhöhungsrecht an den Entscheidungen des früheren Vermieters ausgerichtet ist. Der Käufer muss sich danach informieren, ob und in welchem Umfang Mieterhöhungen beim früheren Vermieter durchgeführt wurden. Eine inhaltliche Unausgewogenheit liegt nicht vor, da Einschränkungen des Mieterhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB zulässig sind und der Vertragszweck nicht beeinträchtigt wird.
Die Bestimmung entfaltet zudem Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Der Mieter erwirbt ein eigenes Recht nach § 328 BGB, da es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt. Der Erwerber der Wohnung tritt damit in die vertraglich übernommenen Verpflichtungen ein (§ 566 BGB).
Da im zu entscheidenden Fall in den maßgeblichen Jahren keine Mieterhöhungen seitens des früheren Vermieters vorgenommen wurden, war auch eine Mieterhöhung durch den Erwerber ausgeschlossen.
AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 19.07.2019 - Az: 12 C 279/19
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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