Kernsanierung als Wohnungsneubau: Ausnahme von der Mietpreisbremse

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB, wonach die Mietpreisbremse bei erstmaliger Nutzung und Vermietung einer Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 nicht gilt, erfasst nicht nur Neubauten, sondern auch zuvor unbewohnbare Räumlichkeiten, die durch wesentlichen Bauaufwand dauerhaft wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden. Maßgeblich ist, dass durch die Baumaßnahmen zuvor nicht mehr vorhandener Wohnraum neu geschaffen wird; unerheblich ist, ob die Unbewohnbarkeit auf äußere Einwirkungen oder auf ein gezieltes Herbeiführen des Verfalls zurückgeht.

Wann greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse?

Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB begrenzen die bei Wiedervermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zulässige Miethöhe auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Von dieser sogenannten Mietpreisbremse nimmt § 556f Satz 1 BGB Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Daneben bestehen mit § 556e Abs. 2 BGB und § 556f Satz 2 BGB abgestufte Ausnahmeregelungen für modernisierten Bestandswohnraum: Bei einfacher Modernisierung darf die zulässige Miete um den nach § 559 BGB möglichen Erhöhungsbetrag angehoben werden, bei umfassender Modernisierung entfällt die Mietenbegrenzung für die erste Anschlussvermietung vollständig.

Streitig war im zu entscheidenden Fall, ob der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB auch dann eingreift, wenn eine zuvor als Wohnraum genutzte, später aber durch Schäden unbewohnbar gewordene Räumlichkeit unter erheblichem Bauaufwand wieder nutzbar gemacht und danach erstmals nach dem Stichtag vermietet wird.

Wie ist der Begriff der „erstmaligen Nutzung und Vermietung“ auszulegen?

Für die Auslegung von § 556f Satz 1 BGB sind Wortlaut, Systematik, Sinn und Zweck sowie die Gesetzesmaterialien und die Entstehungsgeschichte heranzuziehen, ohne dass eine dieser Methoden grundsätzlich Vorrang genießt. Dem Wortlaut der Norm lässt sich nicht unmittelbar entnehmen, unter welchen Voraussetzungen von einer erstmaligen Nutzung und Vermietung auszugehen ist.

Entscheidend ist der mit der Vorschrift verfolgte Regelungszweck: Der Gesetzgeber wollte mit § 556f Satz 1 BGB sicherstellen, dass der Wohnungsneubau durch die Mietpreisbremse nicht behindert wird, sondern ein Anreiz für Investitionen in die Schaffung neuen Wohnraums bestehen bleibt. Für die Auslegung und Abgrenzung des Ausnahmetatbestands kann dabei auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden, der bestimmte bauliche Maßnahmen als Wohnungsneubau definiert. Erfasst sind danach neben dem Neubau eines Gebäudes (Nr. 1) und der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes (Nr. 3) auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines vorhandenen Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2). Allen diesen Fallgruppen ist gemeinsam, dass unter wesentlichem Bauaufwand zuvor nicht mehr vorhandener und damit zusätzlicher Wohnraum entsteht.

Von dieser Ausnahme ausdrücklich nicht erfasst sind demgegenüber Maßnahmen, die lediglich vorhandenen Wohnraum verändern, ohne neuen Wohnraum zu schaffen - etwa die bloße Erweiterung von Wohnungen, die Änderung des Zuschnitts oder die Aufteilung beziehungsweise Zusammenlegung existenter Wohnungen. Solche Maßnahmen können allenfalls die Ausnahmetatbestände der § 556e Abs. 2 BGB oder § 556f Satz 2 BGB erfüllen, nicht jedoch § 556f Satz 1 BGB.

Kommt es auf die Ursache der Unbewohnbarkeit an?

Für die Anwendung des § 556f Satz 1 BGB ist unerheblich, ob die zur Unbewohnbarkeit führenden Schäden auf äußere Einwirkungen wie Brand- oder Flutschäden zurückzuführen sind oder auf ein gezieltes Herbeiführen des Verfalls, etwa im Hinblick auf einen zunächst beabsichtigten Abriss. Maßgeblich ist allein, dass durch die anschließende bauliche Wiederherstellung zuvor nicht mehr vorhandener Wohnraum neu geschaffen wird, der andernfalls - etwa nach einem tatsächlich durchgeführten Abriss mit anschließendem Neubau - ebenfalls unter § 556f Satz 1 BGB fiele. Auch besteht für einen Gebäudeeigentümer angesichts des für die Ausnahme erforderlichen erheblichen Bauaufwands regelmäßig kein wirtschaftlicher Anreiz, vorhandenen Wohnraum mutwillig zu beschädigen, um eine spätere Vermietung außerhalb der Mietpreisbremse zu ermöglichen. Etwaigen im Einzelfall rechtsmissbräuchlichen Gestaltungen kann über § 242 BGB hinreichend begegnet werden.

Welche Anforderungen bestehen an den Bauaufwand?

Für die Feststellung eines wesentlichen Bauaufwands im Sinne des § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG ist auf die hierzu entwickelten Grundsätze zurückzugreifen, wonach ein finanzieller Aufwand von mindestens einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands ohne Grundstücksanteil erforderlich ist.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter zum Zustand des erworbenen Gebäudes vorgetragen, dass Fenster teilweise zugemauert oder verschlossen, Elektro- und Heizungsanlagen nicht mehr funktionsfähig und Leitungen entfernt oder beschädigt waren; nach den durchgeführten Baumaßnahmen mit einem Kostenaufwand von mehreren Millionen Euro kam eine Einordnung als Wohnungsneubau in Betracht.

Wie wurde in der Sache konkret entschieden?

Die Klägerin, ein Inkassodienstleister, machte aus abgetretenem Recht eines Mieters Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend, während die Vermieterin im Wege der Drittwiderklage die Wirksamkeit der vereinbarten Miete festgestellt wissen wollte. Die Vorinstanzen hatten die Anwendbarkeit des § 556f Satz 1 BGB verneint, weil sie die Vorschrift bei vorheriger Wohnnutzung des Gebäudes unabhängig vom Sanierungsumfang für nicht einschlägig hielten und bei willentlicher Herbeiführung der Schäden eine Umgehung der Mietpreisbremse annahmen.

Diese Beurteilung hielt der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Da tatrichterliche Feststellungen zum genauen Zustand der Wohnung vor der Sanierung und zu den durchgeführten Baumaßnahmen fehlten, konnte nicht abschließend beurteilt werden, ob die Voraussetzungen des § 556f Satz 1 BGB vorlagen. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen.

Im Übrigen wurde die Aktivlegitimation des Inkassodienstleisters bestätigt: Die Tätigkeit war von der Erlaubnis zur Erbringung von Inkassodienstleistungen nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gedeckt (vgl. BGH, 27.11.2019 - Az: VIII ZR 285/18; BGH, 27.05.2020 - Az: VIII ZR 45/19; BGH, 19.01.2022 - Az: VIII ZR 122/21; BGH, 18.05.2022 - Az: VIII ZR 383/21; BGH, 24.05.2023 - Az: VIII ZR 373/21). Zwar war die ursprünglich elektronisch über eine Schaltfläche erklärte Beauftragung wegen eines Verstoßes gegen die Button-Lösung des § 312j BGB unwirksam, da ein Erfolgshonorar-Modell vorlag (vgl. EuGH, 30.05.2024 - Az: C-400/22). Der Mieter hatte die Beauftragung und Abtretung jedoch durch eine nachträglich unterzeichnete schriftliche Urkunde wirksam bestätigt beziehungsweise erneut vorgenommen (vgl. BGH, 19.01.2022 - Az: VIII ZR 122/21; BGH, 30.03.2022 - Az: VIII ZR 277/21).

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