Ableben des Mieters: Was wird im Todesfall aus dem Mietvertrag?

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Der Tod des Mieters führt nicht dazu, dass der Mietvertrag erlischt. Was mit dem Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters passiert, hängt davon ab, ob Erbberechtigte oder Mitbewohner vorhanden sind.

Muss der Vermieter über den Todesfall informiert werden?

Im Grundsatz ist es ausreichend, den Vermieter formlos durch einfache Mitteilung vom Ableben des Mieters zu informieren. Es kann jedoch sinnvoll sein, über den Informationszeitpunkt einen Nachweis zu haben, da für die Kündigung bzw. Fortführung des Mietverhältnisses Fristen zu beachten sind.

Übernahme des Mietvertrags durch Angehörige nach Tod des Mieters

Den weiteren Bewohnern der Mietwohnung soll die Möglichkeit gegeben werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die §§ 563 und 564 BGB regeln in dieser Hinsicht Folgendes:

Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

Erklären eingetretene Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Was gilt bei mehreren Mietern?

Wurde der Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen, so läuft der Mietvertrag mit den verbleibenden Mietern fort.

Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Gibt es mehrere Hauptmieter, die nicht verheiratet auch keine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bzw. gemeinsamen Haushalt geführt haben (reine Wohngemeinschaft), so hat der überlebenden Mieter allerdings kein Sonderkündigungsrecht.

Mietvertrag wird vererbt – Sonderkündigungsrecht des Erben und des Vermieters

Treten beim Tod des Mieters keine Personen in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Der Erbe kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Anschließend muss die gesetzliche Frist beachtet werden (§ 580 BGB).

Eine Kündigung muss von allen Erben unterschrieben werden.

Die Monatsfrist kann der Erbe im Prinzip auf sechs Wochen verlängern, indem innerhalb von sechs Wochen die Erbschaft ausgeschlagen wird. Dies gilt dann jedoch nicht nur für das Mietverhältnis, sondern für das gesamte Erbe und sollte daher wohlüberlegt sein.

Auch der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn der Erbe bislang nicht in der Wohnung gewohnt hat.

Nach Ablauf dieser Monatsfrist kann jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

Will der Vermieter kündigen, muss er sein Kündigungsschreiben an alle Erben richten.

Zutrittsrecht zur Mietwohnung

Der Erbe kann die Wohnung des Verstorbenen jederzeit betreten, wenn dieser keine Mitbewohner hatte. Ihm ist erforderlichenfalls vom Vermieter ein Ersatzschlüssel zur Verfügung zu stellen. Der Erbe kann sich auch unter Zuhilfenahme eines Schlüsseldienstes Zugang verschaffen.

Hatte der Verstorbene Mitbewohner, so darf sich der Erbe die Wohnung nur mit Zustimmung der Mitbewohner betreten. Wird die Zustimmung verweigert, muss zunächst eine einstweilige Verfügung gerichtlich beantragt werden.

Andere Personen – auch der Vermieter – dürfen die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Erben betreten. Eine Ausnahme gibt es nur bei Gefahr im Verzug.

Können andere Personen in den Mietvertrag einsteigen?

Als neuer Mieter kommen nur die gesetzlich genannten Berechtigten in Betracht. Im Zweifel ist daher zu beweisen, dass mit dem Verstorbenen in einer Wohnung gelebt wurde, um den Anspruch auf Fortführung des Mietverhältnisses durchsetzen zu können. Besucher haben beispielsweise kein Recht auf Fortführung des Mietvertrags.