Vermieter als „geldgierig“ beschimpft: Mieterin verliert Wohnung durch fristlose Kündigung

Erhebt ein Mieter gegenüber Dritten unwahre, ehrverletzende Behauptungen über den Vermieter - hier: den Vorwurf der Geldgier oder sexueller Belästigung -, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Eine vorangegangene Auseinandersetzung über Nebenkosten oder frühere, unwirksame Kündigungen stehen dem nicht entgegen, wenn die Anschuldigungen ohne tatsächlichen Anlass erfolgten.

Worum geht es bei der außerordentlichen Kündigung wegen Ehrverletzung?

Ein Mietverhältnis kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Beleidigungen, üble Nachrede und Verleumdung erfüllen als Straftatbestände der §§ 185 ff. StGB zugleich eine Vertragsverletzung, sofern sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden. Eine Beleidigung liegt im Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Missachtung; üble Nachrede bzw. Verleumdung setzt voraus, dass gegenüber einem Dritten Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, den Betroffenen zu schädigen oder verächtlich zu machen. Bloße Unhöflichkeiten oder lediglich missliebige, aber nicht ehrverletzende Handlungen reichen hierfür nicht aus.

Welche Anforderungen bestehen an die formelle Wirksamkeit der Kündigung?

Eine Kündigung nach §§ 568, 569 Abs. 4, 573 BGB muss hinreichend begründet sein. Hierfür genügt es, wenn die sogenannten Kerntatsachen des Kündigungsgrundes benannt werden; ergänzende Tatsachen können nachträglich vorgetragen werden. Genauer Ort und Zeitpunkt einer behaupteten Verleumdung oder Beleidigung müssen daher nicht bereits im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden.

Wann ist die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschritten?

Vertragsverletzungen in Form ehrverletzender Äußerungen berechtigen nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn sie ein solches Gewicht erreichen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall sah das Gericht diese Schwelle als überschritten an: Die Mieterin hatte gegenüber Mitmietern wahrheitswidrig behauptet, der Vermieter sei geldgierig und „zocke“ seine Mieter ab, sowie weiter, dieser habe sie bei einem Wohnungsbesuch sexuell belästigt. Beide Behauptungen wurden vom Gericht nach Vernehmung der benannten Zeugen als erwiesen unwahr und als geeignet angesehen, die Ehre des Vermieters nachhaltig zu beschädigen, wobei insbesondere der Vorwurf der sexuellen Belästigung als besonders schwerwiegend gewertet wurde.

Welche Rolle spielt das Gesamtverhalten des Kündigungsgegners?

Bei der Interessenabwägung ist nicht nur die einzelne Äußerung, sondern das Verhalten im Gesamtkontext zu berücksichtigen. Hierzu können auch Versuche zählen, andere Mieter ohne eigenen Anlass gegen den Vermieter aufzubringen, etwa durch das Initiieren eines Unterschriftenschreibens zur Unterstützung von Vorwürfen gegen den Vermieter. Ein derartiges Verhalten ist geeignet, das Verhältnis zwischen Vermieter und übrigen Mietern nachteilig zu belasten und kann die Schwere der Vertragsverletzung zusätzlich untermauern. Zugunsten der Kündigung spricht zudem, wenn ein eigenes Fehlverhalten des Kündigenden, das die Äußerungen hätte provozieren können, nicht feststellbar ist.

Ist vor einer solchen Kündigung stets eine Abmahnung erforderlich?

Eine Abmahnung ist nicht in jedem Fall Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung. Sind die erhobenen Anschuldigungen derart massiv, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bereits durch das einmalige Fehlverhalten nicht mehr zugemutet werden kann, entfällt das Erfordernis einer vorherigen Abmahnung. Dies gilt insbesondere, wenn der Kündigungsgegner durch frühere - selbst unwirksame - Kündigungen bereits hinreichend gewarnt war und die Vorwürfe gleichwohl ohne jeglichen Anlass erhoben hat.

Welche Bedeutung hat der Zeitpunkt der Kenntniserlangung für den Rechtsmissbrauchseinwand?

Für die Frage, ob eine Kündigung wegen Zeitablaufs verwirkt oder rechtsmissbräuchlich ist, kommt es nicht darauf an, wann der Kündigungsgegner die ehrverletzenden Behauptungen erhoben hat, sondern darauf, wann der Kündigende hiervon Kenntnis erlangt hat. Erfolgt die Kündigung zeitnah nach Kenntniserlangung, steht ein länger zurückliegender Zeitpunkt der eigentlichen Äußerungen der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen.

Wirkt sich das Fehlen von Mietrückständen auf die Räumungsfrist aus?

Das Fehlen von Mietrückständen schließt eine fristlose Kündigung wegen ehrverletzender Äußerungen nicht aus, da der Kündigungsgrund nicht im Zahlungsverhalten, sondern im Vertrauensverhältnis der Parteien liegt. Bei der Bemessung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ist jedoch zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang sich der Räumungspflichtige bereits um Ersatzwohnraum bemüht hat. Verfügt dieser über eine - auch kleinere - Zweitwohnung, kann ihm zugemutet werden, diese übergangsweise zu nutzen und persönliche Gegenstände einzulagern, bis geeigneter Ersatzwohnraum gefunden ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.