Versäumt der Vermieter, den Mieter auf erhöhte Lüftungsanforderungen infolge bauseitiger Wärmebrücken hinzuweisen, hat er die daraus resultierende Schimmelpilzbildung zu vertreten - mit der Folge einer berechtigten Mietminderung.
Hinweispflicht des Vermieters bei Wärmebrücken und SchimmelpilzbildungTreten in einer Mietwohnung Schimmelpilzschäden auf, obliegt dem Vermieter nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Nachweis, dass die Ursache nicht in der Beschaffenheit des Gebäudes liegt. Nimmt der Vermieter vor einer sachverständigen Begutachtung bauliche Maßnahmen an der betroffenen Wandfläche vor - etwa das Abschlagen von Putz und anschließendes Neuverputzen - ist eine nachträgliche Klärung der Ursächlichkeit nicht mehr möglich. Diese Beweisvereitelung geht zu seinen Lasten.
Ergibt ein Sachverständigengutachten, dass Schimmelpilzbildung auf lokal begrenzte Kondensatbildung infolge einer bauseitigen Wärmebrücke zurückzuführen ist, und dass zur Vermeidung des Schadens überobligatorische Lüftungsmaßnahmen sowie ein größerer Abstand der Möbel von der Wand erforderlich gewesen wären, trägt der Vermieter die Verantwortung, wenn er den Mieter hierüber nicht aufgeklärt hat. Es genügt nicht, dass ein Mieter grundsätzliche Lüftungspflichten kennt; auf konkrete bauliche Besonderheiten - insbesondere das Vorhandensein von Wärmebrücken oder die Einordnung einer Wandfläche als Außenwand zur unbeheizten Garage - muss der Vermieter ausdrücklich hinweisen. Unterlässt er dies, sind entstehende Feuchtigkeitsschäden ihm zuzurechnen, und der Mieter ist zur Minderung des Mietzinses berechtigt (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage, G. Rn. 80 ff.).
Bei der Bemessung der Minderungsquote sind Lage, Ausmaß und Entwicklung der Schimmelpilzbildung sowie die individuelle Betroffenheit der Mietpartei zu berücksichtigen. Vorliegend wurde dabei berücksichtigt, dass zwei von drei Zimmern betroffen waren und eine der betroffenen Personen aufgrund einer Nierentransplantation besonders gesundheitlich gefährdet war, was eine erhöhte Minderungsquote in den besonders beeinträchtigten Monaten rechtfertigte.
Hinweispflicht des Vermieters bei Wärmebrücken und SchimmelpilzbildungTreten in einer Mietwohnung Schimmelpilzschäden auf, obliegt dem Vermieter nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Nachweis, dass die Ursache nicht in der Beschaffenheit des Gebäudes liegt. Nimmt der Vermieter vor einer sachverständigen Begutachtung bauliche Maßnahmen an der betroffenen Wandfläche vor - etwa das Abschlagen von Putz und anschließendes Neuverputzen - ist eine nachträgliche Klärung der Ursächlichkeit nicht mehr möglich. Diese Beweisvereitelung geht zu seinen Lasten.
Ergibt ein Sachverständigengutachten, dass Schimmelpilzbildung auf lokal begrenzte Kondensatbildung infolge einer bauseitigen Wärmebrücke zurückzuführen ist, und dass zur Vermeidung des Schadens überobligatorische Lüftungsmaßnahmen sowie ein größerer Abstand der Möbel von der Wand erforderlich gewesen wären, trägt der Vermieter die Verantwortung, wenn er den Mieter hierüber nicht aufgeklärt hat. Es genügt nicht, dass ein Mieter grundsätzliche Lüftungspflichten kennt; auf konkrete bauliche Besonderheiten - insbesondere das Vorhandensein von Wärmebrücken oder die Einordnung einer Wandfläche als Außenwand zur unbeheizten Garage - muss der Vermieter ausdrücklich hinweisen. Unterlässt er dies, sind entstehende Feuchtigkeitsschäden ihm zuzurechnen, und der Mieter ist zur Minderung des Mietzinses berechtigt (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage, G. Rn. 80 ff.).
Bei der Bemessung der Minderungsquote sind Lage, Ausmaß und Entwicklung der Schimmelpilzbildung sowie die individuelle Betroffenheit der Mietpartei zu berücksichtigen. Vorliegend wurde dabei berücksichtigt, dass zwei von drei Zimmern betroffen waren und eine der betroffenen Personen aufgrund einer Nierentransplantation besonders gesundheitlich gefährdet war, was eine erhöhte Minderungsquote in den besonders beeinträchtigten Monaten rechtfertigte.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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