Betriebskostennachzahlung trotz Pauschalvereinbarung: Ist das möglich?

Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, kann er sich auch nicht mehr darauf berufen, dass für die abgerechneten Betriebskosten eigentlich eine Pauschale vereinbart war - die Nachforderung des Vermieters gilt dann als verbindlich. Ein hierauf gestützter Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung.

Wann berechtigt ein Zahlungsrückstand aus Betriebskostennachforderungen zur ordentlichen Kündigung?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn dieser seine vertraglichen Pflichten in relevantem Umfang verletzt. Für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs genügt nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat (vgl. BGH, 10.10.2012 - Az: VIII ZR 107/12; Blank/Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573, Rn. 29, 32). Dieser Wert stellt allerdings lediglich eine Untergrenze dar; bei einem Rückstand von weniger als zwei, aber mehr als einer Monatsgesamtmiete verbleibt dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum (vgl. Hinz, WuM 2019, 673, 679).

Dabei ist es unerheblich, ob der Rückstand aus der laufenden Miete oder aus Nachforderungen einer Betriebskostenabrechnung resultiert. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfasst auch Zahlungsverpflichtungen, die nicht periodisch wiederkehrend entstehen. Dies gilt insbesondere für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (vgl. LG Karlsruhe, 13.02.2003 - Az: 5 S 149/02; LG Berlin, 13.04.2018 - Az: 63 S 217/17; Blank/Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573, Rn. 31).

Ab welchem Zeitpunkt wird die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung fällig?

Der Nachzahlungsanspruch des Vermieters wird erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäß begründeten und nachprüfbaren Abrechnung beim Mieter fällig. Eine gesonderte Prüfungsfrist steht dem Mieter dabei nicht zu; die Fälligkeit tritt unmittelbar mit Zugang der Abrechnung ein (vgl. BGH, 08.03.2006 - Az: VIII ZR 78/05; Blank/Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573, Rn. 32). Vorliegend betraf dies drei aufeinanderfolgende Betriebskostenabrechnungen, deren Nachforderungen sich im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung auf einen Gesamtbetrag beliefen, der deutlich über zwei Monatsmieten lag.

Welche Folgen hat die Versäumung der Einwendungsfrist?

Erhebt der Mieter innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, kann er diese gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB nach Fristablauf nicht mehr geltend machen. Die Fiktionswirkung dieser Vorschrift führt dazu, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters als verbindlich gilt (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 556, Rn. 453). Dies gilt nach der Systematik der Vorschrift unabhängig davon, ob die Abrechnung tatsächlich inhaltlich zutreffend ist: Auch eine materiell fehlerhafte Abrechnung entfaltet nach Fristablauf dieselben Rechtsfolgen wie eine korrekte Abrechnung (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 556 Rn. 453). Der Vermieter kann eine derart fingierte Forderung mit allen rechtlichen Konsequenzen durchsetzen - sowohl im Wege der gerichtlichen Geltendmachung als auch als Grundlage für eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.