Mietpreisbremse nicht ausgehebelt: Beispielhafte Möbelerwähnung begründet keinen Möblierungszuschlag

Enthält ein Mietvertrag Möbel nur beispielhaft und nur „sofern vorhanden“, begründet dies keine vertragliche Möblierungspflicht - mit der Folge, dass weder ein Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist noch ein von der Mietpreisbremse ausgenommener Teilmarkt für möblierten Wohnraum anerkannt werden kann.

Möblierter Wohnraum: Was vertragliche Leistungspflicht voraussetzt

Eine Vermietung von „möbliertem Wohnraum“ im Rechtssinne liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Möblierung als vertragsgemäßen Zustand schuldet und damit insbesondere auch für Mängel und Instandsetzungsfragen haftbar ist (vgl. Fleindl, WuM 2018, 544 ff., 546). Für eine solche vertragliche Leistungspflicht ist erforderlich, dass der Inhalt der Leistung hinreichend bestimmt vereinbart ist, sodass auf Grundlage der getroffenen Abreden beurteilt werden kann, ob das tatsächlich Vorhandene dem Vertragsinhalt entspricht.

Wann eine Möbelklausel ins Leere läuft

Werden Möbel im Mietvertrag lediglich beispielhaft - etwa mit anschließendem „etc.“ - als „mögliche“ Gegenstände aufgeführt, die nur „sofern vorhanden“ zum Inhalt der Mietsache gehören sollen, fehlt es an dieser Bestimmtheit. Eine derartige Vertragsgestaltung kehrt die vertragliche Logik um: Statt den Leistungsinhalt verbindlich festzulegen, macht sie eine vertragliche Leistungspflicht davon abhängig, ob und was konkret vorhanden ist. Rechtsgeschäftlich bindende Erklärungen für eine Leistung, die aus „irgendetwas“ bestehen soll, sind nicht möglich.

Die Frage, für was der Mieter das vereinbarte Entgelt zahlt, betrifft das vertragliche Synallagma unmittelbar. Lassen die Parteien bei Vertragsschluss offen, ob neben den Nutzungsbefugnissen an der Immobilie auch bewegliche Gegenstände überlassen werden, und sehen sie vor, dass nicht vorhandene Gegenstände vom Vermieter nicht beschafft werden müssen, fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter den Mietzins (auch) für solche „etwaigen“ Gegenstände entrichten soll.

Auf den tatsächlichen Bestand von Mobiliar zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es bei dieser Beurteilung nicht an. Rechtswirkungen könnte ein solcher Umstand nur entfalten, wenn eine ausreichende Konkretisierung der von beiden Seiten gemeinten Vertragsgegenstände ermittelbar wäre - woran es bei rein gattungsmäßiger Beschreibung gerade fehlt.

Rechtsfolgen: Kein Möblierungszuschlag, kein Sonderteilmarkt

Ist eine konkrete Möblierung durch die gewählte Vertragsgestaltung nicht zum Inhalt des Mietverhältnisses geworden, kann eine etwaig vorhandene Ausstattung des Zimmers oder der Gemeinschaftsflächen weder einen Zuschlag auf den geschuldeten Mietzins rechtfertigen noch die Annahme stützen, der Mietgegenstand gehöre zu einem eigenständigen Teilmarkt für „möblierte WG-Zimmer“ außerhalb der im Berliner Mietspiegel erfassten Daten zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete ist damit allein der Mietspiegel maßgeblich.

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