Eigenbedarfskündigung kurz nach Vertragsschluss: Wann ist das rechtsmissbräuchlich?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter den später eingetretenen Bedarf bei Vertragsschluss hätte voraussehen können. Rechtsmissbräuchlich handelt nur, wer zu diesem Zeitpunkt bereits entschlossen war oder zumindest erwog, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen, dies dem Mieter aber verschwiegen hat.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich?

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kann wegen widersprüchlichen Verhaltens nach § 242 BGB unwirksam sein. Ein solcher Widerspruch liegt vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, und den Mieter hierüber nicht aufklärt. Der Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, soll vor den mit einem Umzug verbundenen Belastungen geschützt werden, wenn ihm die Aussicht einer begrenzten Mietdauer verschwiegen wird.

In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum wurde vertreten, dass bereits eine sogenannte „Bedarfsvorschau“ geschuldet sei: Der Vermieter müsse bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags prüfen, ob sich aus seinen familiären und persönlichen Verhältnissen ein künftiger Eigenbedarf abzeichnet, und den Mieter hierüber unterrichten. Dieser Auffassung wird eine Gegenmeinung entgegengehalten, die für ein widersprüchliches Verhalten ein subjektives Element verlangt, nämlich die Absicht oder zumindest das ernsthafte Erwägen einer alsbaldigen Eigennutzung.

Der zuletzt genannten Auffassung ist der Vorzug zu geben. Ein widersprüchliches Verhalten setzt voraus, dass für die Gegenseite ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand geschaffen wurde oder besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Allein der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags begründet kein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein wird; dagegen spricht bereits die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Bietet ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag an, ohne ungefragt Angaben zur möglichen Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse zu machen, bringt dies bei objektiver Betrachtung nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs geprüft und ausgeschlossen hat. Maßgeblich ist nicht, ob der künftige Eigenbedarf objektiv erkennbar war, sondern welcher Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Vertragsschluss beizumessen ist.

Welche verfassungsrechtlichen Erwägungen sind zu berücksichtigen?

Der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für privilegierte Angehörige zu nutzen, ist Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Verfügungsbefugnis und daher nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Eine Verpflichtung zu einer mehrjährigen, in Anlehnung an die frühere Höchstfrist für Zeitmietverträge (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a. F.) bemessenen Lebensplanung würde diese Freiheit missachten. Den Gerichten ist es daher verwehrt, dem Vermieter eine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung anzusinnen, die er im Rahmen seines Eigentumsrechts nicht anzustellen braucht.

Wann liegt kein Rechtsmissbrauch vor?

Kein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Bedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er die spätere Eigennutzung bei Vertragsschluss jedoch weder beabsichtigt noch ernsthaft erwogen hat. Eine allgemeine Aufklärungspflicht über bloß mögliche oder objektiv vorhersehbare künftige Entwicklungen besteht nicht, da der Mieter angesichts der Veränderlichkeit von Lebensumständen (etwa Heranwachsen von Kindern, berufliche Veränderungen, Erkrankung) nicht redlicherweise darauf vertrauen darf, solche Umstände seien für den Vermieter im Vorfeld berechenbar.

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgeblicher Tatsachen macht. Fahrlässige Falschangaben oder bloße Fehleinschätzungen über die künftige Entwicklung genügen hierfür nicht.

Wie wird die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation ermittelt?

Für die Beurteilung, ob der Vermieter eine alsbaldige Eigennutzung bereits bei Vertragsschluss beabsichtigt oder erwogen hat, darf nicht allein auf seine eigene Darstellung abgestellt werden; erforderlich ist eine Würdigung der Gesamtumstände. Dabei können auch objektive Umstände herangezogen werden, sofern sie tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters liefern. Indizwirkung kann insbesondere den zeitlichen Abläufen zukommen: Eine Kündigung kurze Zeit nach Vertragsschluss kann nahelegen, dass eine Eigennutzung bereits zu diesem Zeitpunkt beabsichtigt oder erwogen wurde, während das Verstreichen eines längeren Zeitraums den gegenteiligen Schluss zulassen kann. Feste Fristen, insbesondere in Anlehnung an die frühere fünfjährige Höchstfrist für Zeitmietverträge, sind hierfür kein geeigneter Anknüpfungspunkt; maßgeblich bleibt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls.

Wie wurde der zugrunde liegende Sachverhalt beurteilt?

Vorliegend war ein unbefristeter Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen und später wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Kindes des Vermieters gekündigt worden, das nach einem Auslandsaufenthalt eine eigene Wohnung beziehen wollte. Da nicht festgestellt worden war, dass der Vermieter bei Vertragsschluss eine Überlassung der Wohnung an das Kind bereits beabsichtigt oder ernsthaft erwogen hatte, kam es auf die vom Berufungsgericht angenommene bloße Vorhersehbarkeit dieser Entwicklung nicht an; die Kündigung erwies sich danach nicht als rechtsmissbräuchlich.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.