Schimmel-Streit vor Gericht: Wenn Uneinsichtigkeit zur Kündigung des Mietvertrags führt

Die Nichtzahlung einer rechtskräftig titulierten Schadensersatzforderung des Vermieters kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter sein fehlendes Verschulden nicht darlegt und beweist. Ein zusätzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter die bereits gerichtlich festgestellte Ursache für Feuchtigkeitsschäden weiterhin beharrlich leugnet und dadurch die Besorgnis begründet, seine Obhutspflichtverletzung fortzusetzen.

Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung als Kündigungsgrund

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Erfasst wird damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht. Beruht eine gegen den Mieter rechtskräftig titulierte Schadensersatzforderung auf der Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache, stellt die Nichtzahlung dieser Forderung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne der Vorschrift dar, die grundsätzlich eine ordentliche Kündigung tragen kann.

Wer trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden?

Die Pflichtverletzung muss vom Mieter schuldhaft im Sinne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB begangen worden sein. Der Mieter kann sich im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - anders als bei der auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, bei welcher er für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - grundsätzlich auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit berufen. Für dieses fehlende Verschulden trägt der Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast, wie dies aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann. Allein der Umstand, dass der Mieter im Nachgang zu einem erfolglosen Vollstreckungsversuch eine Vermögensauskunft nach § 802c ZPO abgegeben hat, entlastet ihn nicht ohne Weiteres, wenn weitere objektive Umstände - etwa der Bezug existenzsichernder Sozialleistungen über einen längeren Zeitraum - für eine im Kündigungszeitpunkt bestehende wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit sprechen.

Fortgesetztes Leugnen der Obhutspflichtverletzung als eigenständiger Kündigungsgrund

Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Nebenpflicht zur Obhut der Mietsache bereits rechtskräftig zum Schadensersatz verurteilt worden, kann daneben ein weiterer, eigenständiger Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die im Vorprozess festgestellte Pflichtverletzung beharrlich weiter leugnet und Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze sein pflichtwidriges Verhalten - etwa ein fortbestehendes fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten - auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort. Erneute, unberechtigte Mängelanzeigen und darauf gestützte Mietminderungen wegen eines Mangels, der nach den Feststellungen des Vorprozesses überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, stellen eine schwerwiegende und schuldhafte Vertragsverletzung dar, wenn dem Mieter der Ursachenzusammenhang aufgrund des gerade geführten Schadensersatzprozesses über dieselben Mängel bekannt sein muss. Aus einem solchen Verhalten kann sich die berechtigte Besorgnis des Vermieters ergeben, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen Obhutspflichten noch seinen Zahlungspflichten nachzukommen.

Pflicht zur umfassenden Würdigung des Kündigungsschreibens

Stützt der Vermieter die Kündigung in seinem Kündigungsschreiben auf mehrere, eng miteinander zusammenhängende Aspekte, hat das Gericht im Rahmen der nach § 286 ZPO gebotenen Gesamtwürdigung sämtliche genannten Gründe zu berücksichtigen. Beschränkt sich die gerichtliche Prüfung allein auf einen der genannten Gründe - etwa die Nichtzahlung einer titulierten Forderung - und bleiben weitere, in engem Zusammenhang stehende Umstände wie ein beharrliches Leugnen der eigenen Verantwortlichkeit unberücksichtigt, kann dies den Anspruch der Partei auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.