Geschlossene Immobilienfonds: Wann Banken für Falschberatung haften

Die Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds zur ergänzenden Alters- oder Ausbildungsvorsorge stellt für sich genommen keine fehlerhafte anlegergerechte Beratung dar, solange keine absolute Kapitalerhaltungssicherheit gefordert wurde. Auch das pflichtwidrige Verschweigen von Rückvergütungen führt nicht zum Schadensersatz, wenn die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens durch das vorangegangene und nachfolgende Anlageverhalten des Anlegers widerlegt wird.

Wann besteht eine Haftung für Aufklärungs- und Beratungspflichten?

Im Rahmen eines - auch stillschweigend zustande gekommenen - Anlageberatungsvertrags treffen die beratende Bank umfassende Aufklärungspflichten gegenüber dem Anlageinteressenten. Diese gliedern sich nach ständiger Rechtsprechung in die Verpflichtung zu anlegergerechter sowie zu objektgerechter Beratung. Während die Aufklärung über die für die Anlageentscheidung erheblichen Umstände richtig und vollständig zu erfolgen hat, muss die Bewertung und Empfehlung des Anlageobjekts unter Berücksichtigung der Kundensituation lediglich ex ante vertretbar sein. Das Risiko, dass sich eine Anlageentscheidung im Nachhinein als wirtschaftlich nachteilig erweist, trägt grundsätzlich der Anleger.

Wann liegt ein Beratungsvertrag konkludent vor?

Ein zumindest stillschweigend geschlossener Beratungsvertrag kommt bereits dann zustande, wenn ein Anlageinteressent an ein Kreditinstitut oder dessen Anlageberater herantritt, um über die Anlage eines Geldbetrags beraten zu werden, beziehungsweise wenn der Berater von sich aus an den Kunden herantritt (vgl. BGH, 19.03.2013 - Az: XI ZR 431/11). Für die Frage der Schlüssigkeit eines entsprechenden Klagevortrags ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen ohne Bedeutung (vgl. BGH, 11.11.2014 - Az: VIII ZR 302/13). Ein Beratungsvertrag kommt hingegen nicht zustande, wenn der Kunde erkennbar keine Beratung wünscht und mit einem gezielten Auftrag zum Erwerb eines bereits ausgesuchten Produkts an die Bank herantritt; in diesem Fall darf die Bank regelmäßig davon ausgehen, dass eine besondere Beratung weder gewünscht noch erforderlich ist (vgl. OLG Stuttgart, 14.09.2018 - Az: 5 U 98/17).

Welche Anforderungen gelten für die anlegergerechte Beratung?

Bei der Ermittlung der Kenntnisse und Erfahrungen des Anlegers ist im Falle einer Vertretung auf die Person des Bevollmächtigten abzustellen; diesem gegenüber sind die erforderlichen Informationen zu erteilen (vgl. BGH, 27.02.1996 - Az: XI ZR 133/95; OLG Koblenz, 16.06.2000 - Az: 10 U 1483/99). Die Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds ist im Hinblick auf Anlageziele wie Altersvorsorge oder Ausbildungsabsicherung mit regelmäßigen Ausschüttungen nicht von vornherein fehlerhaft. Fehlerhaft ist die Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds allerdings dann, wenn der Anleger nach einer Anlageform sucht, bei welcher der Kapitalerhalt durch die Konstruktion der Anlage selbst garantiert ist; nur eine solche Anlage gilt im Sinne der Rechtsprechung als absolut sicher (vgl. BGH, 14.07.2009 - Az: XI ZR 152/08, XI ZR 153/08). Allein der Umstand, dass eine Kapitalanlage auch der ergänzenden Alters- oder Ausbildungsvorsorge dienen soll, rechtfertigt jedoch nicht den Schluss, dass die Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds keine anlegergerechte Beratung darstelle; dies gilt insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende anderweitige Absicherung besteht und zugleich eine steuerliche Optimierung angestrebt wird, da Letzteres regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen ist (vgl. BGH, 24.04.2014 - Az: III ZR 389/12). Bei einer Fondsbeteiligung als unternehmerischer Beteiligung ist das Risiko eines vollständigen Kapitalverlusts regelmäßig gering, da selbst bei unzureichenden Mieteinnahmen der Sachwert des Immobilienvermögens in der Regel erhalten bleibt; eine teilweise Fremdfinanzierung des Fondskapitals macht die Beteiligung noch nicht zu einer hochspekulativen, für eine ergänzende Altersvorsorge von vornherein untauglichen Anlage (vgl. BGH, 24.04.2014 - Az: III ZR 389/12).

Welche Anforderungen gelten für die objektgerechte Beratung?

Als Mittel der Aufklärung kann statt einer mündlichen Erläuterung auch die Übergabe eines Prospekts genügen, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die erforderlichen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor Vertragsschluss übergeben wird, dass dessen Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (vgl. BGH, 14.04.2011 - Az: III ZR 27/10; BGH, 19.11.2009 - Az: III ZR 169/08). Durch die Übergabe schriftlichen Informationsmaterials wird für den Anleger hinreichend deutlich, dass dieses der - auch ergänzenden - Aufklärung für die nachfolgende Anlageentscheidung dienen soll, ohne dass es eines gesonderten Hinweises auf bestimmte Prospektstellen bedarf (vgl. BGH, 24.02.2015 - Az: XI ZR 202/13). Die Darlegungs- und Beweislast für eine nicht rechtzeitige Prospektübergabe trägt der Anleger (vgl. BGH, 06.12.2012 - Az: III ZR 66/12; BGH, 19.11.2009 - Az: III ZR 169/08; BGH, 11.05.2006 - Az: III ZR 205/05). Rechtzeitigkeit setzt voraus, dass der Anleger den Prospekt noch vor der Anlageentscheidung intensiv zur Kenntnis nehmen und sich mit dessen Inhalt vertraut machen kann (vgl. BGH, 25.09.2007 - Az: XI ZR 320/06). Der Umstand, dass ein Prospekt Chancen und Risiken der Anlage hinreichend verdeutlicht, entbindet den Berater jedoch nicht davon, im Beratungsgespräch ein hiervon abweichendes, die Prospektangaben relativierendes Bild zu zeichnen (vgl. BGH, 14.04.2011 - Az: III ZR 27/10; BGH, 22.07.2010 - Az: III ZR 203/09; BGH, 12.07.2007 - Az: III ZR 83/06; BGH, 12.07.2007 - Az: III ZR 145/06).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.