Doppelrolle kostet Provision: Kein Maklerhonorar bei Personenidentität von Vermieter und Makler

Ein Makler kann keine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen, wenn der Geschäftsführer der Maklerfirma und der Geschäftsführer der Vermieterin dieselbe natürliche Person sind. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG schließt in solchen Konstellationen den Provisionsanspruch aus.

Kein Provisionsanspruch bei personeller Verflechtung zwischen Makler und Vermieter

Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG ist ein Anspruch auf Maklerprovision ausgeschlossen, wenn zwischen dem Wohnungsvermittler und dem Vermieter eine rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung besteht, die geeignet ist, die Unabhängigkeit des Maklers in Frage zu stellen. Dies gilt nach Sinn und Zweck der Vorschrift insbesondere dann, wenn die rechtsgeschäftliche Willensbildung sowohl auf Seiten der Vermieterin als auch auf Seiten der Maklerin von ein und derselben natürlichen Person - dem jeweiligen Geschäftsführer - vorgenommen wird.

Ob § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG in einem solchen Fall unmittelbar anwendbar ist, kann dabei offenbleiben. Zwar setzt der Wortlaut der Norm voraus, dass der Vermittler an der juristischen Person des Verwalters rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Ist jedoch dieselbe natürliche Person auf beiden Seiten des Rechtsverhältnisses - als Geschäftsführer der Vermieterin wie als Geschäftsführer der Maklerin - verantwortlich tätig, begründet dies eine Interessenverflechtung, die dem von der Vorschrift erfassten Regelungsgehalt in jeder Hinsicht entspricht. Bei einer engen Wortlautauslegung findet § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG jedenfalls entsprechend Anwendung. Darüber hinaus dürfte ein Provisionsanspruch in derartigen Konstellationen auch ohne Geltung des WoVermG aus allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts ausgeschlossen sein (vgl. Staudinger/Reuter, BGB, 2003, § 652 Rnr. 152).

Kein selbständiges Provisionsversprechen als Rechtsgrundlage

Ein selbständiges Provisionsversprechen kommt als eigenständiger Rechtsgrund für eine Provisionszahlung in Abgrenzung zum gesetzlichen Maklerlohnanspruch grundsätzlich in Betracht (vgl. BGH, 06.02.2003 - Az: III ZR 287/02). Im vorliegenden Zusammenhang scheidet ein solches Versprechen jedoch aus zwei Gründen aus: Zum einen lässt sich einer schriftlichen Erklärung, die lediglich klarstellt, dass eine geleistete Zahlung auf eine bestimmte Rechnung - und nicht auf eine Mietkaution - verrechnet werden soll, bei sachgerechter Auslegung nach §§ 133, 157 BGB kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Provisionsversprechens entnehmen. Zum anderen steht der Wirksamkeit eines selbständigen Provisionsanspruchs in solchen Fällen § 2 Abs. 5 WoVermG entgegen, der abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters ausschließt.

Bereicherungsrechtliche Rückforderung bleibt unberührt

Soweit bereits geleistete Zahlungen in Rede stehen, scheitert ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht an § 814 BGB. Für den Ausschluss nach § 814 BGB ist erforderlich, dass der Leistende in positiver Kenntnis der Nichtschuld geleistet hat. Fehlt diese Kenntnis - insbesondere wenn dem Leistenden die rechtliche Bewertung der Interessenverflechtung nicht bekannt war -, greift der Kondiktionsausschluss nicht ein.

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