Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn die gleichzeitig vereinbarte Staffelmietklausel intransparent formuliert ist und dem Mieter keine gesicherte Kalkulierbarkeit künftiger Mietbelastungen verschafft. Die mit dem Kündigungsverzicht verknüpfte Staffelmietvereinbarung kann ihre ausgleichende Funktion nur dann erfüllen, wenn der Mieter bei Lektüre des Vertrages mit hinreichender Sicherheit erkennen kann, dass neben der Staffelerhöhung keine weiteren Mieterhöhungen drohen.
Formularmäßige Kündigungsverzichtsklauseln in Mietverträgen unterliegen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH sind derartige Klauseln grundsätzlich nur dann wirksam, wenn sie wechselseitig gelten, ausschließlich das ordentliche Kündigungsrecht betreffen und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten. Diese Voraussetzungen sind notwendig, aber nicht stets hinreichend. Auch ein dem Grunde nach zulässiger einseitiger Kündigungsverzicht kann gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstoßen, wenn er den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach der BGH-Rechtsprechung insbesondere dann vor, wenn dem Mieter durch den einseitigen Kündigungsverzicht kein ausreichender ausgleichender Vorteil gewährt wird. Als solcher Vorteil kommt namentlich die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 557a BGB in Betracht. Der Grund liegt darin, dass der Mieter bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung zuverlässig weiß, welche Mietbelastung ihn zu einem bestimmten künftigen Zeitpunkt erwartet, und er - im Gegensatz zu einer Vergleichsmietenerhöhung nach §§ 558 ff. BGB - nicht mit anderweitigen Mieterhöhungen rechnen muss. Die planbare Mietentwicklung soll den durch den Kündigungsverzicht bedingten Verlust der Dispositionsfreiheit des Mieters kompensieren.
Formularmäßige Kündigungsverzichtsklauseln in Mietverträgen unterliegen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH sind derartige Klauseln grundsätzlich nur dann wirksam, wenn sie wechselseitig gelten, ausschließlich das ordentliche Kündigungsrecht betreffen und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten. Diese Voraussetzungen sind notwendig, aber nicht stets hinreichend. Auch ein dem Grunde nach zulässiger einseitiger Kündigungsverzicht kann gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstoßen, wenn er den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach der BGH-Rechtsprechung insbesondere dann vor, wenn dem Mieter durch den einseitigen Kündigungsverzicht kein ausreichender ausgleichender Vorteil gewährt wird. Als solcher Vorteil kommt namentlich die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 557a BGB in Betracht. Der Grund liegt darin, dass der Mieter bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung zuverlässig weiß, welche Mietbelastung ihn zu einem bestimmten künftigen Zeitpunkt erwartet, und er - im Gegensatz zu einer Vergleichsmietenerhöhung nach §§ 558 ff. BGB - nicht mit anderweitigen Mieterhöhungen rechnen muss. Die planbare Mietentwicklung soll den durch den Kündigungsverzicht bedingten Verlust der Dispositionsfreiheit des Mieters kompensieren.
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LG Dortmund, 22.09.2011 - Az: 1 S 165/10
ECLI:DE:LGDO:2011:0922.1S165.10.00
Vorgehend: AG Dortmund, 15.06.2010 - Az: 425 C 142/10
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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