Eine
Kündigung wegen Verweigerung von
Modernisierungsarbeiten setzt voraus, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters hinreichend konkret beschreibt. Erforderlich ist eine nachvollziehbare Darstellung, welche konkreten Maßnahmen der Mieter zu dulden hatte und inwiefern er diese verweigert hat. Pauschale Angaben oder allgemeine Hinweise auf eine fehlende Duldung genügen nicht. Der Mieter muss anhand der Kündigungsbegründung erkennen können, welches Verhalten ihm vorgeworfen wird, um den Vorwurf prüfen zu können (§§
569 Abs. 4,
573 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Das vertragswidrige Verhalten ist grundsätzlich nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen. Auch bei sogenannten Dauerdelikten ist eine hinreichende Konkretisierung erforderlich. Der Vermieter muss erkennbar machen, dass nach einer
Abmahnung keine Änderung eingetreten ist. Eine Pflichtverletzung liegt nicht bereits in einem bloßen Unterlassen aktiver Mitwirkung, sondern in der Weigerung, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Diese sind mindestens beispielhaft anzugeben.
Eine Kündigung ist daher nur dann begründet, wenn die behauptete Pflichtverletzung eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Allein die pauschale Behauptung, der Mieter habe Modernisierungsarbeiten nicht hinreichend geduldet, reicht nicht aus. Maßgeblich ist, dass die vom Vermieter verlangten Maßnahmen konkret bezeichnet werden. Fehlt es hieran, liegt keine kündigungsrelevante Pflichtverletzung vor.
Wird die Kündigung auf mehrere Gründe gestützt, etwa zusätzlich auf
Zahlungsverzug, ist auch dieser gesondert zu prüfen. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den Rückstand vollständig ausgleicht. Eine Zahlung unter Vorbehalt steht der Erfüllung nicht entgegen, sofern der Vorbehalt sich nur auf mögliche Rückforderungsansprüche bezieht (§ 362 BGB).
Zudem ist zu berücksichtigen, dass
Minderungen der Miete nach
§ 536 Abs. 1 BGB bei erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs zulässig sein können. Soweit der Vermieter solche Minderungen längere Zeit hinnimmt, kann ihm die Berufung auf eine hierauf gestützte Kündigung verwehrt sein. Eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung liegt in solchen Fällen regelmäßig nicht vor.
