Räumung nach Schonfristzahlung: Wirksamkeit einer ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrags wegen Zahlungsverzugs

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Mindert der Mieter unberechtigterweise und fahrlässig über einen langen Zeitraum hinweg die Miete und versäumt zudem einen fälligen Mietzins zu bezahlen, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.

Die Kündigung wird nicht durch eine nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, weil eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Fall, dass die Kündigung bei Zahlungsverzug auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, ausscheidet.

Das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände ist in diesem Fall nicht rechtsmissbräuchlich.

Hierzu führte das Gericht aus:

Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er – von besonderen Sachlagen abgesehen – das Risiko ein, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er – wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird – zur Leistung verpflichtet war.

Vorliegend hat der Beklagte sich – wegen von ihm behaupteter erheblicher Belästigungen durch eine Baustelle – dazu entschieden, die Miete zu mindern. Im sich anschließenden Rechtsstreit vermochte er eine Berechtigung dieser Minderung nicht hinreichend substantiiert darzulegen, weswegen er zur Zahlung der zurückbehaltenen Beträge verurteilt wurde. Dieser Gefahr hätte er – ohne sich seiner Rechte aus § 536 BGB zu begeben - begegnen können, indem er den Minderungsbetrag, den er für angemessen hielt, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter gezahlt hätte. Damit wäre ihm die Möglichkeit geblieben, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Diesen Weg hat er jedoch fahrlässigerweise nicht gewählt und damit den Zahlungsverzug auch hinsichtlich der geminderten Beträge verschuldet. Hinsichtlich der nicht gezahlten Februarmiete hat der Beklagte sich nicht einmal auf fehlendes Verschulden berufen.