Soweit der Vermieter in seiner
fristlosen Kündigung ausführt, der Mieter habe gegen 23:00 Uhr im
Treppenhaus laut herumgeschrien und damit die
Nachtruhe seiner Nachbarn gestört, kann nicht von keiner schwerwiegenden Vertragsverletzung, welche zur endgültigen Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Vertrages führt, ausgegangen werden.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Parteien sind durch einen
Mietvertrag, beginnend mit dem 01.03.2005, betreffend die Wohnung im zweiten Obergeschoss (Mitte) F in Q miteinander verbunden. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der streitgegenständlichen Wohnung.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Die Klägerin kündigte das Vertragsverhältnis mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 14.09.2020 außerordentlich fristlos und forderte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mietsache bis spätestens 23.09.2020, 12:00 Uhr auf. Gleichzeitig erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.06.2021, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin. Während des laufenden Verfahrens erklärte der Bevollmächtigte der Klägerin mit Schriftsatz vom 30.11.2020 erneut sowohl die außerordentliche als auch - hilfsweise - die ordentliche Kündigung.
Die Klägerin behauptet, sie habe bereits mit Schreiben vom 23.10.2009 gegenüber dem Beklagten eine
Abmahnung wegen Lärmbelästigung und
Störung des Hausfriedens ausgesprochen, nachdem dieser wegen Lärms in der Nacht vom 22.10.2009 auf den 23.10.2009 negativ aufgefallen sei. Diese Abmahnung habe der Beklagte jedoch nicht zum Anlass genommen, das Gebot der Rücksichtnahme dauerhaft zu beachten. Weitere fernmündliche Versuche, dem Beklagten oder seiner
Betreuerin zu erläutern, dass der Beklagte das gerügte Verhalten unterlassen möge, seien ebenfalls erfolglos geblieben. Der Beklagte habe in den letzten Monaten vor Klageerhebung sein Fehlverhalten vielmehr intensiviert. So habe er am 10.09.2020 gegen 23:00 Uhr im Treppenhaus laut herumgeschrien und damit die Nachtruhe seiner Nachbarn gestört. Zudem habe er am 11.09.2020 um 06:00 Uhr und um 10:00 Uhr morgens bei der Mitmieterin S Sturm geklingelt. Dabei habe er um 10:00 Uhr zusätzlich im Flur herumgeschrien und in Richtung der Frau S gerufen: „Seitdem Du da bist, willst Du mein Leben kaputt machen. – Ich mach Dich kaputt, Du Arschloch…“
Die Klägerin behauptet weiter, es bestünde seit einiger Zeit der Verdacht, der Beklagte urinierte ins Treppenhaus des streitgegenständlichen Mietobjektes. Sie habe ihn mit Schreiben vom 17.08.2020 aufgefordert, ein solches Verhalten zu unterlassen. Dennoch habe die Klägerin in den vor Klageerhebung vergangenen zwei Monaten wiederholt feststellen müssen, dass in das Treppenhaus uriniert wurde. Frau S habe den Beklagten zudem zufällig mit einer nassen Hose im Treppenhaus angetroffen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe der Mitmietrein S mit einer Straftat gedroht. Die Aussage „Ich mach Dich kaputt“ könne nur als Ankündigung eines Verbrechens verstanden werden. Die Klägerin müsse es nicht hinnehmen, dass ein Mieter einen Mitmieter mit einem Verbrechen bedrohe, sich damit eklatant gegen die Rechtsordnung verhalte und somit nachhaltig den Hausfrieden störe. Die Klägerin ist der Auffassung, eine Drohung mit einem Verbrechen rechtfertige eine außerordentliche Kündigung. Auch durch das Urinieren in das Treppenhaus würden die Mitmieter derart beeinträchtigt, dass es sich hierbei um ein nicht tolerierbares Verhalten handele und auch insoweit die Klägerin berechtigt sei, das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund zu kündigen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im zweiten Obergeschoss (Mitte) F in Q bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einer Diele, einem Abstellraum, einem Balkon und einem Kellerraum sowie einem Tiefgaragenstellplatz geräumt an die Klägerin herauszugeben sowie den Beklagten weiter zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 461,68 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.09.2020 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, keine Kenntnis von einer Abmahnung vom 23.10.2009 zu haben. Er habe auch nicht am 11.09.2020 bei der Mitmieterin S Sturm geklingelt. Er sei vielmehr am Vortag, dem 10.09.2020 nach einem schweren Angina-Pectoris-Anfall aus dem Krankenhaus entlassen worden und daher am 10.09.2020 noch geschwächt und bettlägerig gewesen. Zudem habe er um 06:00 Uhr morgens noch geschlafen. Der Beklagte behauptet weiter, seine Betreuerin habe die Mitmieterin S am 17.09.2020 auf den durch die Klägerin behaupteten Vorfall angesprochen. Frau S habe gegenüber der Betreuerin erklärt, sie habe lediglich vermutet, dass es sich um den Beklagten gehandelt habe, sie sei sich jedoch keineswegs sicher. Zudem bestreitet der Beklagte nachdrücklich den Vorwurf, in das Treppenhaus der Mietsache uriniert zu haben.
Der Beklagte ist der Ansicht, es fehle sowohl an den Voraussetzungen für eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung.
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