Abschluss eines Wohnraummietvertrags zum Nachteil des Vermieters

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Ein Mietvertrag ist nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn lediglich eine auffällig niedrige Miete vereinbart wurde. Für die Annahme eines sittenwidrigen kollusiven Zusammenwirkens ist erforderlich, dass der Mieter in Kenntnis der Befugnisüberschreitung des Vertreters der Vermieterseite bewusst mit diesem zum Nachteil des Vertretenen zusammenwirkt. Eine Zurechnung des Wissens eines Dritten nach § 166 BGB kommt nur in Betracht, wenn dieser als Vertreter tätig wird.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte zu 1 und ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, bewohnen mit ihren minderjährigen Kindern mindestens seit Dezember 2017 eine im Eigentum der Klägerin - einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung - stehende Fünfzimmerwohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von rund 177 m². Nach dem schriftlichen Mietvertrag, der von der Beklagten zu 1 als (alleiniger) Mieterin und für die Klägerin als Vermieterin von ihrem damaligen (alleinvertretungsberechtigten) Geschäftsführer unterzeichnet wurde, sollte das Mietverhältnis zum 21. Dezember 2017 beginnen. Die Nettokaltmiete sollte monatlich 600 € betragen, die Bruttomiete monatlich 1.010 €. Die - von ihr im Folgenden erfüllte - Mietzahlungspflicht der Mieterin sollte erst zum 1. September 2018 beginnen und die Mieterin bis dahin - "als Gegenleistung" für die im Vertrag enthaltene Verpflichtung, die Wohnung mit Ausnahme der vom Vermieter durchzuführenden Maßnahmen fachgerecht renovieren zu lassen - eine Bruttomietbefreiung erhalten.

Die Gesellschafter der Klägerin betrieben - gestützt auf den Vorwurf einer Schädigung der Vermögensinteressen der Klägerin - die Ablösung des damaligen Geschäftsführers. Mit Schreiben vom 15. Februar 2021 verlangte die Klägerin, nunmehr vertreten durch ihren neuen Geschäftsführer, von der Beklagten zu 1 die Räumung und Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, der Mietvertrag sei durch kollusives Verhalten zustande gekommen und zudem wegen der niedrigen Miete sittenwidrig. Die Beklagte zu 1 ließ dieses Begehren mit anwaltlichem Schreiben zurückweisen.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, von beiden Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung und von der Beklagten zu 1 zudem die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für das Jahr 2018. Die Beklagten verlangen im Wege der Widerklage von der Klägerin Ersatz der vorgerichtlich für die Zurückweisung des Räumungsverlangens vom Februar 2021 entstandenen Kosten der Rechtsverteidigung.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage - bis auf einen Teil des Zahlungsbegehrens - stattgegeben sowie die Widerklage abgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht für die Beklagten zugelassenen Revision erstreben diese die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

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