Auslegung einer Vereinbarung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten

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Aus einer formularvertraglichen Vereinbarung, nach der der Mieter eine „Vorauszahlung für die Betriebskosten“ in bestimmter Höhe zu leisten hat, folgt nicht zwingend, dass der Vermieter die nach der geltenden Betriebskostenverordnung abrechenbaren Kostenarten nach deren tatsächlichem Anfall anteilig auf den Mieter umlegen und bei die Vorauszahlungen übersteigenden Kosten diese als Nachzahlung fordern darf. Dies ist insbesondere der Fall, wenn in der Vereinbarung keine Regelung dazu enthalten ist, dass und gegebenenfalls welche konkreten Betriebskosten umlage- und abrechnungsfähig sein sollen.

Der bloße Umstand, dass „Vorauszahlungen für die Betriebskosten“ vereinbart wurden, trägt nicht die Annahme, dass damit eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden sei, wenn der Mietvertrag dahingehende Anhaltspunkte im vorliegenden Fall nicht erkennen lässt. Einem durchschnittlichen Mieter ist auch keineswegs geläufig, dass eine Abrechnung von Betriebskosten häufig am Maßstab der Betriebskostenverordnung ausgerichtet ist. Der Empfängerhorizont eines durchschnittlichen Mieters ist bei der Auslegung nach der Verkehrsauffassung indes zugrunde zu legen.

Betriebskosten können entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter übertragen werden. Haben sich die Parteien für letzteres Modell entschieden, so muss den getroffenen Vereinbarungen ein dahingehend übereinstimmender Wille hinreichend deutlich zu entnehmen sein. Dies gilt insbesondere bei Verwendung eines Formularvertrages.