Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen und die Barrierefreiheit

Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss den Modernisierungserfolg durch Gegenüberstellung des alten und des neuen Zustands konkret darlegen; fehlt diese Angabe, kann sie im Klageverfahren nachgeholt werden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Baumaßnahme zwar objektiv eine Wohnwertverbesserung mit sich bringt, gleichzeitig aber den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache - hier die uneingeschränkte Befahrbarkeit mit einem Rollstuhl - beeinträchtigt.

Welche Anforderungen stellt § 555c BGB an eine Modernisierungsankündigung?

Eine formell ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung setzt voraus, dass dem Mieter der beabsichtigte Modernisierungserfolg im Sinne des § 555b BGB nachvollziehbar dargelegt wird. Hierfür ist eine Gegenüberstellung des gegenwärtigen und des durch die Maßnahme zu erreichenden Zustands erforderlich, damit der Mieter beurteilen kann, ob und in welchem Umfang sich der Gebrauchswert der Mietsache erhöht. Bei einer energetischen Modernisierung im Sinne des § 555b Nummer 1 BGB, etwa dem Austausch von Fenstern, gehört hierzu die Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten sowohl des Alt- als auch des Neuzustands, damit der Mieter die behauptete Energieeinsparung nachvollziehen kann. Fehlen derartige Angaben im Ankündigungsschreiben, führt dies zwar zunächst zu einem Darlegungsdefizit; dieses kann jedoch im Rahmen des nachfolgenden Klageverfahrens durch ergänzenden Sachvortrag nachgeholt werden.

Wann liegt trotz objektiver Verbesserung keine duldungspflichtige Modernisierung vor?

Auch wenn eine bauliche Maßnahme objektiv zu einer Verbesserung einzelner technischer Werte führt, etwa einer Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten, folgt daraus nicht automatisch eine Duldungspflicht nach § 555d BGB. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung, die auch berücksichtigt, ob durch die Maßnahme der vertraglich vorausgesetzte Zustand der Mietsache zum Nachteil des Mieters verändert wird. Wird im Zuge einer Modernisierung eine bauliche Veränderung vorgenommen, die eine bislang bestehende Nutzungsmöglichkeit einschränkt oder erschwert, kann dies der Duldungspflicht entgegenstehen, selbst wenn die Maßnahme im Übrigen eine Wohnwertverbesserung mit sich bringt.

Vorliegend betraf dies den geplanten Austausch einer zweiflügeligen durch eine einflügelige Balkontür. Zwar entfiel hierdurch die bislang erforderliche Öffnung beider Türflügel, was für den auf einen Rollstuhl angewiesenen Mieter grundsätzlich eine Erleichterung dargestellt hätte. Die vergrößerte Flügelfläche der neuen Tür führte jedoch zu einer höheren erforderlichen Kraftaufwendung beim Öffnen, verbunden mit der konkreten Gefahr, dass der Mieter aus dem Rollstuhl gerissen werden könnte. Zudem war für die neue Balkontür bautechnisch die Ausbildung einer Schwelle mit einer nach außen wirksamen Aufkantung von etwa 20 mm bei einer Anschlagebene von etwa 10 mm Höhe unumgänglich, um eine ausreichende Schlagregendichtheit zu gewährleisten. Eine solche Schwelle stellt für einen auf einen Rollstuhl angewiesenen Mieter eine relevante Zugangsbeeinträchtigung dar und verändert den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache zu seinen Lasten.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.