Verwertungskündigung: Kein Recht auf Abriss ohne echten Nachteil

Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt zwar grundsätzlich in den Anwendungsbereich der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, setzt aber voraus, dass dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die gesetzliche Formulierung stellt dabei ausdrücklich klar, dass die bloße Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht bleibt.

Der Abriss eines bestehenden Gebäudes und dessen Ersatz durch einen Neubau fällt grundsätzlich als anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks in den Anwendungsbereich dieser Norm. Dabei ist für die Wirksamkeit der Kündigung keine bereits erteilte Baugenehmigung erforderlich; ausreichend ist die ernsthafte Absicht zur Umsetzung der geplanten Verwertungsmaßnahme. Ebenso schließt der Erwerb des Objekts in Kenntnis seines Zustands und der bestehenden Vermietung die Kündigung nicht per se aus, ist jedoch im Rahmen der Gesamtabwägung zu berücksichtigen (vgl. BVerfG, 12.11.2003 - Az: 1 BvR 1424/02).

Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zwingend voraus, dass dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht. Ob ein solcher vorliegt, ist im Rahmen einer Gesamtabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei sind die gegenläufigen Eigentumsinteressen beider Seiten in Einklang zu bringen: Das Eigentum des Vermieters am Grundstück gewährt keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil. Zugleich ist das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als eigentumsrechtlich gesicherte Position nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG zu beachten (vgl. BVerfG, 26.05.1993 - Az: 1 BvR 208/93; BVerfG, 09.10.1991 - Az: 1 BvR 227/91).

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