Die Entscheidung befasst sich mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine
Verwertungskündigung nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Im Mittelpunkt steht die Frage, inwieweit die Fortsetzung eines Mietverhältnisses die wirtschaftliche Verwertbarkeit eines Grundstücks beeinträchtigen darf und in welchem Umfang hierbei die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG zu berücksichtigen ist.
Zunächst wurde festgestellt, dass eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur dann gerechtfertigt ist, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene Nutzung oder Veräußerung des Eigentums in erheblicher Weise beeinträchtigt. Maßgeblich ist eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Eigentümers an der wirtschaftlichen Nutzung seines Eigentums und dem Bestandsinteresse des Mieters. Die bloße Feststellung einer erheblichen Differenz zwischen dem erzielbaren Erlös im vermieteten und im unvermieteten Zustand reicht hierfür nicht aus.
Das Bundesverfassungsgericht stellte klar, dass den Fachgerichten bei der Auslegung des einfachen Rechts ein weiter Beurteilungsspielraum zukommt. Eingriffe sind nur dann verfassungsrechtlich überprüfbar, wenn die Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung eines Grundrechts beruht. Dies war hier gegeben, da das Landgericht sich im Rahmen seiner Entscheidung lediglich auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert bezog, ohne die widerstreitenden Interessen beider Seiten in einer den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 GG entsprechenden Weise abzuwägen.
Nach der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung umfasst das Eigentumsrecht nicht nur die Sozialbindung des Eigentums, sondern auch die Gewährleistung seiner Privatnützigkeit. Dazu gehört insbesondere die Möglichkeit, das Eigentum zu veräußern. Kündigungsschutzvorschriften greifen in dieses Recht ein, wenn sie den Verkauf wirtschaftlich sinnlos erscheinen lassen. Es ist daher stets erforderlich, anhand aller maßgeblichen Umstände zu prüfen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses die wirtschaftliche Verwertung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt.
Das Bundesverfassungsgericht betonte, dass die Fachgerichte bei der Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sowohl die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses als auch die Eigentumsinteressen des Vermieters in einer nachvollziehbaren Weise gegeneinander abzuwägen haben. Dies betrifft insbesondere die Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einer gravierenden wirtschaftlichen Belastung führt, die deutlich über die mit dem Mieterschutz typischerweise verbundenen Einschränkungen hinausgeht.
Im konkreten Fall hielt das Bundesverfassungsgericht die Begründung des Landgerichts für unzureichend, da die erhebliche Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkehrswert im vermieteten Zustand nicht hinreichend berücksichtigt worden war. Diese Umstände hätten eine vertiefte Auseinandersetzung mit den durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentümerinteressen erfordert. Gleichzeitig wurde klargestellt, dass die Fachgerichte bei erneuter Befassung auch andere Umstände – wie die tatsächlich erzielte Rendite, den Kenntnisstand des Eigentümers beim Erwerb des Objekts sowie erbrachte Eigenleistungen des Mieters – berücksichtigen können.
Da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass eine hinreichende Berücksichtigung der Eigentumsinteressen zu einer anderen Entscheidung geführt hätte, wurde das Urteil des Landgerichts wegen Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 GG aufgehoben. Hinsichtlich des amtsgerichtlichen Urteils blieb die Verfassungsbeschwerde ohne Erfolg, da der Eigentümer seiner Darlegungslast zum maßgeblichen Kaufpreis im dortigen Verfahren nicht nachgekommen war.
