Mietminderung wegen Schimmel - 20-mal lüften am Tag ist unzumutbar

Ist eine Wohnung aufgrund unzureichender Dämmung der Bausubstanz von wiederkehrendem Schimmelbefall betroffen, steht dem Mieter unabhängig von der individuellen Wohnungseigentümerstruktur ein Anspruch auf Mängelbeseitigung sowie auf Mietminderung zu.

Ein zumutbares Lüftungsverhalten findet dort seine Grenze, wo die energetischen Mängel des Gebäudes ein Lüften in unzumutbarem Umfang erfordern würden, um Schimmelbildung zu verhindern.

Wann liegt ein Sachmangel der Mietsache vor?

Zu klären war in der vorliegenden Entscheidung, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter wegen Schimmelbefalls einen Anspruch auf Mängelbeseitigung sowie auf Rückzahlung geminderter Miete gegen den Vermieter geltend machen kann, wenn die Ursache des Schimmels in einer unzureichenden Dämmung der Bausubstanz liegt. Betroffen war eine ca. 87 m² große 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss eines Wohnungseigentumsanlage, in deren Schlafzimmer es wiederholt zu Schimmelbildung kam.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Fehlen Parteiabreden zur Beschaffenheit, bestimmt sich der geschuldete Zustand nach dem vereinbarten Nutzungszweck. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass diese einen Wohnstandard aufweist, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist; maßgeblich sind dabei unter anderem Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sowie die Miethöhe. Bestehen zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist deren Einhaltung jedenfalls geschuldet, wobei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist (vgl. BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 271/17). Ergänzend kann der bei Mietvertragsbeginn geltende Maßstab späterer Nachrüstungspflichten, etwa aus § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung, heranzuziehen sein, wenn zu diesem Zeitpunkt eine Nachrüstungsfrist bereits abgelaufen war.

Ein Mangel liegt danach vor, wenn erhebliche Wärmebrücken bestehen, die weder den bei Bauerrichtung geltenden Vorschriften noch bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden energetischen Vorschriften entsprechen, und diese Wärmebrücken zu Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke führen. Kommt es während der Mietzeit aufgrund solcher Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung, ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert.

Wie weit reicht die Obliegenheit des Mieters zum Lüften?

Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines bestimmten Lüftungsverhaltens ist stets auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen; eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (vgl. BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 271/17). Ist aufgrund einer schlechten energetischen Qualität der Bauteile eine hohe Zahl von Lüftungsvorgängen erforderlich, um die Luftfeuchtigkeit auf einem normalen Niveau zu halten, kann dem Mieter ein solches Lüftungsverhalten unzumutbar sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn zusätzlich eine hohe Belegungsdichte der Wohnung sowie die Notwendigkeit der Wäschetrocknung innerhalb der Wohnung mangels vorhandenen Trockenraums zu berücksichtigen sind. In einem solchen Fall trifft den Mieter keine Obliegenheit, die bauseitig bedingten Mängel durch ein außergewöhnlich intensives Lüftungsverhalten - etwa bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden - auszugleichen.

Für die Frage des Ausschlusses von Gewährleistungsrechten nach § 536b BGB genügt zudem nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder von einem allgemein schlechten Zustand der Mietsache. Erforderlich ist vielmehr eine positive Kenntnis vom konkreten Mangel, seinen Ursachen und seinen konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit; die bloße Kenntnis äußerer Umstände, die zu einem Mangel führen können, genügt hierfür nicht.

In welcher Höhe kommt eine Mietminderung in Betracht?

Bei Vorliegen eines die Tauglichkeit mindernden Mangels ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die Angemessenheit der Minderung ist im Wege einer Gesamtschau zu bestimmen, wobei insbesondere Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Tauglichkeitsminderung zu berücksichtigen sind. Ist lediglich ein Zimmer einer Mehrzimmerwohnung von Schimmelbefall betroffen und dessen Nutzung wegen der damit verbundenen gesundheitlichen Gefahren nur eingeschränkt möglich, kann dies eine Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete rechtfertigen. Der Minderungsanspruch besteht ab dem Zeitpunkt der Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter gemäß § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB und fort, solange die Ursachen des Mangels nicht endgültig beseitigt sind und trotz phasenweiser oberflächlicher Mangelbeseitigung weiterhin die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums besteht.

Steht der Instandsetzungsanspruch unter dem Vorbehalt eines Eigentümerbeschlusses?

Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (vgl. BGH, 20.07.2005 - Az: VIII ZR 342/03). Der einzelne Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf Mängelbeseitigung gerichtetes Urteil gegen den vermietenden Wohnungseigentümer ist auch vollstreckbar, wenngleich unter Umständen nur nach § 888 ZPO (vgl. KG Berlin, 25.06.1990 - Az: 8 RE-Miet 2634/90).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.