Ist dem Mieter vertraglich nicht nur die Wohnnutzung, sondern auch eine teilgewerbliche Nutzung der Mieträume gestattet, kann die
ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein auf Grundlage des
Mietspiegels bestimmt werden - es bedarf eines Sachverständigengutachtens.
Die §§ 556d ff. BGB begrenzen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Voraussetzung für die Anwendung dieser
Mietpreisbremse ist die korrekte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist die Mietsache dem Mieter nicht ausschließlich zur Wohnnutzung, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassen worden, genügt die alleinige Heranziehung des Mietspiegels hierfür regelmäßig nicht.
Der Mietspiegel - vorliegend der
Berliner Mietspiegel - stellt bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich auf Mietobjekte ab, die vollständig zur Wohnnutzung überlassen wurden. Mietverhältnisse, bei denen dem Mieter auch eine teilgewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten vertraglich gestattet ist, werden vom Mietspiegel nicht erfasst. Eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels ist bei Mischnutzung deshalb nur dann verfahrensfehlerfrei, wenn der Mietspiegel selbst oder dem Gericht gerichtsbekannte sonstige Erkenntnisquellen eine hinreichende Schätzgrundlage bieten. Fehlt es daran - was regelmäßig der Fall ist -, ist zwingend ein Sachverständigengutachten einzuholen (vgl. LG Berlin, 13.09.2022 - Az: 65 S 74/22). Der Sachverständige hat dabei die für die gewerblich nutzbaren Flächen ortsüblichen Gewerbemieten - etwa Büromieten - gesondert zu ermitteln und in die Gesamtbetrachtung einzubeziehen.
Entscheidend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete ist allein, welche Nutzung der Vermieter dem Mieter vertraglich gestattet hat. Auf den Umfang der tatsächlich ausgeübten gewerblichen Nutzung durch den Mieter kommt es nicht an. Ist die vertragliche Gestattung zur teilgewerblichen Nutzung abstrakt und damit umfassend formuliert und beschränkt sie sich nicht auf Tätigkeiten, die ohnehin dem Begriff des „Wohnens“ unterfallen, ist dieser Nutzungsumfang der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen. Eine andere Beurteilung kommt allenfalls dann in Betracht, wenn die vertragliche Einräumung der teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters geführt hat (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB) oder für diesen überraschend war (§ 305c Abs. 1 BGB). Die Mietzinsabrede selbst - einschließlich des auf der teilgewerblichen Nutzbarkeit beruhenden Anteils - ist einer AGB-Klauselkontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB entzogen, da es sich insoweit um eine sog. Preishauptabrede handelt (vgl. BGH, 30.05.2017 - Az:
VIII ZR 31/17).
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