Zulässige Miete im Sinne von
§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§
556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, mithin nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein.
Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.
Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).
Hierzu führte das Gericht aus:
Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Vereinbarung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist. Denn eine nach § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB zulässige Miete kann sich auch aus der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben.
Ohne Erfolg beruft sich die Revision insoweit darauf, dass § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB an die „zulässige Miete“ anknüpfe, während § 556e Abs. 1 BGB nur eine „ausnahmsweise erlaubte“ Miete zum Gegenstand habe. Auch wenn § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB den Begriff „zulässige Miete“ verwendet, der sich entsprechend auch in der Überschrift zu § 556d BGB, nicht aber in der Regelung des § 556e BGB findet, ist als zulässige Miete in diesem Sinne nicht nur die sich aus § 556d Abs. 1 BGB ergebende Miete (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %), sondern auch die nach § 556e BGB aus der geschuldeten Vormiete herzuleitende Miete anzusehen. Denn § 556g Abs. 1 BGB regelt einheitlich die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Vorschriften des Unterkapitels zu den Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB, der sich auf die Vorschriften des gesamten Unterkapitels, mithin auch auf § 556e Abs. 1 BGB bezieht. Bestätigt wird dies durch den Willen des Gesetzgebers, mit den Regelungen über die zulässige Miethöhe unangemessene Preissteigerungen bei Wiedervermietungen zu verhindern, ohne die mietvertraglichen Regelungen im Übrigen - insbesondere auch hinsichtlich der zulässigen Miethöhe - für unwirksam zu erklären und ohne eine Senkung der Miete im Verhältnis zu der im Vormietverhältnis erzielten Miete zu bewirken.
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