Unzulässige Befristung eines Wohnraummietverhältnisses

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Die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses kommt gemäß § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur in Betracht, wenn einer der in Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 genannten Befristungsgründe vorliegt und der Vermieter dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Zwar gilt § 575 BGB nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten klagend und widerklagend über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.

Mit Vertrag vom 13.06.2022 vermietete die Klägerin die 34 m² große, möblierte 1-Zimmer-Wohnung, 2. Obergeschoss links in 12305 Berlin zum 01.08.2022 an die Beklagten. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags sieht eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.01.2023 vor. Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zunächst pauschal 1.030,00 Euro.

In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es wie folgt: „Die Mietern erklären ausdrücklich, dass das o.g. angemietete Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt den Mietern wird. Hierzu erklären die Mieter weiter, dass sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschen, weil sie zur Zeit studieren. Lebensmittelpunkt ist INDIA.“

In § 2 Ziff. 6 des Vertrags heißt es weiter: „Die Parteien sind sich darüber einig, dass sowohl die besonderen Umstände der Anmietung und des Vertragszwecks (insbesondere Möblierung, überschaubare Vertragsdauer, Kurzfristigheit der Gebrauchsüberlassung), als auch das baldige Vertragsende feststehen und diese Vorstellungen beider Parteien gerade Vertragsinhalt sein sollen.“

Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 09.12.2022 verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 31.07.2023 und vereinbarten eine Pauschalmiete in Höhe von 1.050,00 Euro. Zuletzt zahlten die Beklagten seit dem 01.04.2023 vereinbarungsgemäß eine Pauschalmiete in Höhe von 1.055,00 Euro monatlich.

Mit Schreiben vom 27.06.2023 erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin, dass sie nicht wie vereinbart zum 31.07.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handle.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 07.07.2023 bot die Klägerin den Beklagten daraufhin den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung an, was die Beklagten jedoch ablehnten. Mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 27.08.2023 forderte die Klägerin die Beklagten sodann erfolglos auf, die streitgegenständliche Wohnung bis zum 14.08.2023 zu räumen und an sie herauszugeben.

Mit Schreiben vom 09.10.2023 rügten die Beklagten gegenüber der Klägerin einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB und forderten die Klägerin auf, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetzt, und insbesondere Auskunft über die Höhe der kalten und warmen Betriebskosten sowie über die Baualtersklasse des Gebäudes zu erteilen. Dieses Schreiben wurde der Klägerin am 27.10.2023 nochmals durch Boten zugestellt.

Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten vor Vertragsschluss gegenüber der Hausverwalterin erklärt, sich in Berlin nur vorübergehend zu Studienzwecken aufhalten zu wollen, sodass sie nur eine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch suchen würden. Sie hätten außerdem erklärt, ihren Lebensmittelpunkt im Libanon zu haben. Zu den geltend gemachten Auskunftsansprüchen behauptet sie, die Betriebskostenabrechnung für 2022 sei noch nicht erstellt worden. Sie berufe sich zudem nicht auf eine mögliche Ausnahme, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung stehe. Die streitgegenständliche Wohnung sei umfassend modernisiert worden, die Kosten hierfür hätten 17.412,18 Euro betragen. Hinzu kämen die Möblierungskosten in Höhe von 3.839,28 Euro und die Montagekosten in Höhe von 1.785,00 Euro. Die Pauschalmiete enthalte außerdem den Rundfunkbeitrag in Höhe von 55,08 Euro je alle 3 Monate, die Kosten für das Internet in Höhe von 52,98 Euro sowie die umlagefähigen Verwaltungskosten. Es sei darüber hinaus bekannt, dass die Heizkosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen seien. Sie ist der Auffassung, der Nachtrag vom 09.12.2022 Stelle zugleich einen Mietaufhebungsvertrag dar, der gegebenenfalls an die Stelle einer etwaigen erforderlichen Kündigung trete.

Die Klägerin hat zunächst mit Klageantrag zu 1) beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die möblierte Einzimmerwohnung in, 2. Obergeschoss links, in 12305 Berlin bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad, einer Toilette, einem Balkon und einem Keller zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Nachdem die Beklagten am 31.10.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen sind, hat sie mit Schriftsatz vom 13.11.2023 den Klageantrag zu 1) für erledigt erklärt. Die Erledigungserklärung ist den Beklagten am 28.11.2023 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 12.12.2023, bei Gericht eingegangen am selben Tag, haben die Beklagten erklärt, sich der Erledigungserklärung nicht anzuschließen.