Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenDer isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem
Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des
§ 571 BGB a.F., noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegen.
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage, ob eine Aktivlegitimation für geltend gemachte Mietzinsforderungen besteht. Maßgeblich ist, ob die Voraussetzungen eines gesetzlichen Eintritts in den Mietvertrag oder einer wirksamen Abtretung der Mietzinsansprüche erfüllt wurden. Die Prüfung des gesetzlichen Eintritts erfolgt anhand von § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO i.V.m. § 571 BGB a.F. (
§ 566 BGB n.F.). Ohne Eigentums- oder Erbbaurechtsübergang entsteht kein gesetzlicher Eintritt in das Mietverhältnis, da hierfür die Grundbucheintragung zwingende Voraussetzung ist. Eine konkludente Zustimmung des Mieters zu einem vertraglichen Eintritt wird anhand anerkannter Auslegungsgrundsätze geprüft. Die Feststellung, dass Mietzahlungen über einen begrenzten Zeitraum hierfür nicht genügen, entspricht gefestigter Auslegungspraxis.
Die Beurteilung der Frage einer Abtretung richtet sich nach den §§ 398 ff. BGB. Zunächst ist zu klären, ob vertragliche Regelungen zum Nutzen- und Lastenübergang (§ 446 Abs. 1 Satz 2 BGB) als Abtretung ausgelegt werden können. Die Beschränkung der Vereinbarung auf das Innenverhältnis schließt eine rechtliche Übertragung von Forderungen aus.
Entscheidend für den Anspruchsübergang ist, ob eine wirksame Abtretung der Mietzinsforderungen vereinbart wurde. § 7 des maßgeblichen Kaufvertrages enthielt eine rechtlich wirksame Abtretungsvereinbarung. Die Wirksamkeit der Abtretung scheiterte nicht daran, dass die Parteien keine gleichzeitige Übertragung der Pflichten aus dem Mietverhältnis vorgenommen haben. § 399 BGB begründet ein Abtretungsverbot nur in Ausnahmefällen, insbesondere wenn der Schuldner ein besonderes schutzwürdiges Interesse an der Person des Gläubigers hat. Die normative Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus Dauerschuldverhältnissen genügt hierfür nicht. Die Rechtsprechung erkennt an, dass Mietzinsforderungen selbstständig abtretbar bleiben. Die Schutzfunktion des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) erfordert keine Einschränkung der Abtretbarkeit, da der Vermieter weiterhin Vertragspartner des Mieters bleibt und § 404 BGB sämtliche Einwendungen und Einreden erhält.
Die Abtretung umfasst sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag, einschließlich der Mietzinsansprüche. Auf die Frage, ob auch Gestaltungsrechte – wie das Kündigungsrecht – übertragen werden können, kam es vorliegend nicht an, da eine etwaige Unwirksamkeit einzelner Elemente nicht zur Nichtigkeit des gesamten Abtretungsvertrags führt (vgl. BGH, 10.12.1997 - Az: XII ZR 119/96).
