Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses und die Mietpreisbremse

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Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend.

Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand im Zeitraum vom 16. April 2016 bis 31. März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77,66 qm große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 610,65 € (7,86 €/qm). Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Beklagte von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 € auf sodann 674,08 € (8,68 €/qm). Diesem Mieterhöhungsverlangen stimmten die Mieter am 6. September 2017 zu.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Regelungen in §§ 556d ff. BGB fänden keine Anwendung, weil die von der Klägerin beanstandeten - nach der Rüge vom 2. Januar 2019 gezahlten - Mieten nicht zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worden seien, sondern auf einer Zustimmung der Mieter zu einem späteren Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beruhten. Hierdurch sei eine Abänderungsvereinbarung nach § 311 Abs. 1 BGB zu Stande gekommen, die sich nicht allein auf den Erhöhungsbetrag, sondern auf den neuen Gesamtbetrag bezogen habe. Auf die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet gewesen sei, komme es auf Grund der erteilten Zustimmung der Mieter nicht an. Eine analoge Anwendung von §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Situation bei Vertragsschluss sei nicht vergleichbar mit derjenigen bei einer Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis. Die Mieter hätten vor Abgabe einer Zustimmungserklärung zu einem Mieterhöhungsverlangen ausreichend Zeit, dessen Berechtigung zu prüfen. Sie könnten sich diesem gegebenenfalls entgegenstellen, ohne nachteilige Folgen befürchten zu müssen. Ein Wohnungssuchender sei bei der entsprechenden Marktsituation dagegen nicht in der Lage, die von der Vermieterseite verlangte Miete vor Vertragsschluss zu beanstanden.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

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