Außergerichtliche Anwaltskosten, die einem Mieter bei der
Rückforderung seiner Mietkaution entstehen, sind vom Vermieter nur dann zu erstatten, wenn dieser sich bereits vor Einschaltung des Anwalts in Verzug befand.
Verlangt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution und schaltet zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt ein, stellt sich die Frage, ob die hierdurch entstehenden Anwaltskosten vom Vermieter zu erstatten sind. Ein solcher Erstattungsanspruch setzt voraus, dass der Vermieter sich bereits im Zeitpunkt der anwaltlichen Beauftragung mit der Rückzahlung der
Kaution in Verzug befand. Fehlt es an diesem Verzug, besteht kein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.
Die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs richtet sich nach den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen, sofern keine abweichende Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen wurde. Der Anspruch wird erst fällig, wenn sogenannte „Abrechnungsreife“ eingetreten ist. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit hatte, um zu prüfen und zu entscheiden, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis oder seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will. Eine starre Frist besteht hierfür nicht Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Frage, ob noch offene Forderungen - etwa aus Betriebskostennachzahlungen - bestehen, die eine endgültige Abrechnung noch nicht zulassen.
Die Parteien können im Rahmen der Wohnungsübergabe eine verbindliche Vereinbarung über den Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung treffen. Eine solche Abrede kann grundsätzlich auch im
Übergabeprotokoll festgehalten werden und begründet dann einen fixen Rückzahlungstermin im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, sodass eine gesonderte Mahnung entbehrlich wäre. Für das Vorliegen einer solchen Vereinbarung trägt nach allgemeinen Regeln der Mieter die Beweislast. An den erforderlichen Rechtsbindungswillen beider Parteien sind dabei hohe Anforderungen zu stellen, da die Mietkaution auch der Absicherung etwaiger Nachzahlungsansprüche des Vermieters dient. Vorliegend war insofern zu berücksichtigen, dass eine Verschriftlichung der behaupteten Einigung trotz Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls unterblieben war - ein gewichtiges Indiz gegen das Vorliegen einer rechtsverbindlichen Abrede. Bleibt der Mieter für das Vorliegen einer solchen Vereinbarung beweisfällig, verbleibt es bei den allgemeinen Regeln zur Fälligkeit.
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