Fahrstuhlausfall berechtigt nur zur zeitanteiligen Mietminderung

Der Ausfall eines Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine zeitanteilige Mietminderung rechtfertigt. Die Minderungsquote richtet sich dabei ausschließlich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Wohngebrauchs; persönliche Umstände des Mieters bleiben bei der Bemessung außer Betracht.

Fahrstuhlausfall als Mangel der Mietsache

Nach § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel erheblich gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Mietminderung tritt dabei automatisch und proportional zur Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ein, ohne dass der Mieter sich ausdrücklich darauf berufen müsste. Sie berechnet sich nach der Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf umzulegende Nebenkosten.

Der Ausfall eines Fahrstuhls stellt einen solchen Mangel der Mietsache dar, sofern der Aufzug Bestandteil des vertraglich vorausgesetzten Wohngebrauchs ist - was insbesondere bei Wohnungen in oberen Stockwerken, namentlich im Dachgeschoss, regelmäßig anzunehmen ist.

Im vorliegenden Fall war der Aufzug infolge der Beseitigung von Vandalismusschäden für mehrere Wochen außer Betrieb, was die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs für die im Dachgeschoss gelegene Wohnung begründete.

Wie wird die Minderungsquote beim Fahrstuhlausfall berechnet?

Die Minderungsquote richtet sich nach dem Grad der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs. Maßgeblich sind dabei Faktoren wie die Dauer des Ausfalls und die Lage der Wohnung im Gebäude, da die Belastung durch einen defekten Aufzug mit zunehmender Stockwerkshöhe steigt. Zur Orientierung kann auf Vergleichsrechtsprechung zurückgegriffen werden: Im vorliegend entschiedenen Fall wurde für den Ausfall des Fahrstuhls über mehrere Wochen eine zeitanteilige Minderungsquote von rund 14 % der Gesamtmiete als angemessen und ausreichend erachtet. In vergleichbaren Entscheidungen wurden beim Ausfall eines Aufzugs an 16 Tagen für eine Wohnung im sechsten Obergeschoss 15 % und für eine Wohnung im zehnten Obergeschoss 20 % zugesprochen (vgl. AG Berlin-Mitte, 03.05.2007 - Az: 10 C 3/07; AG Berlin-Mitte, 19.04.2007 - Az: 10 C 24/07).

Schwerbehinderung des Mieters hat keinen Einfluss auf die Minderungsquote

Ein zentraler Rechtsgrundsatz des Mietminderungsrechts ist die Objektivität der Bemessung: Individuelle Besonderheiten des Mieters - weder zu seinen Gunsten noch zu seinen Lasten - finden bei der Bestimmung der Minderungsquote Berücksichtigung. Eine Schwerbehinderung des Mieters, die die Nutzung der Treppe besonders beschwerlich oder unzumutbar macht, erhöht die Minderungsquote daher nicht. Maßstab bleibt allein die abstrakte, objektive Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. LG Berlin, 15.07.2005 - Az: 65 S 408/04).

Was gilt bei vorbehaltloser Zahlung der Miete bei einem Mangel?

Zahlt ein Mieter in Kenntnis eines Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe weiter, steht ihm nach § 814 BGB kein Rückforderungsanspruch zu. Die bloße Ankündigung einer Minderung stellt keinen ausreichenden Vorbehalt dar (vgl. KG, 11.09.2014 - Az: 8 U 77/13; LG Berlin, 24.06.2014 - Az: 63 S 373/13; LG Köln, 30.05.1974 - Az: 1 S 360/73; AG Schöneberg, 08.10.1997 - Az: 7 C 284/97). Erforderlich ist vielmehr eine ausdrückliche schriftliche Erklärung, dass künftige Zahlungen unter Vorbehalt erfolgen. Erst eine solche Erklärung sichert den Rückforderungsanspruch des Mieters für den Fall, dass die Minderung später gerichtlich bestätigt wird.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.