Zinshöhe bei Betriebskostenerstattung: Abgrenzung Entgelt- von Rückzahlungsforderungen ist entscheidend

Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnung sowie auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens sind keine Entgeltforderungen. Verzugszinsen auf solche Ansprüche sind daher nach dem allgemeinen Zinssatz gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB und nicht nach dem erhöhten Satz für Entgeltforderungen zu berechnen.

Sind Betriebskostenerstattungen als Entgeltforderung einzustufen?

Die Höhe des gesetzlichen Verzugszinses richtet sich nach § 288 BGB. Während für gewöhnliche Geldschulden gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Zinssatz von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gilt, sieht § 288 Abs. 2 BGB für Entgeltforderungen, sofern kein Verbraucher Schuldner ist, einen erhöhten Zinssatz von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor. Als Entgeltforderung wird dabei ein Anspruch verstanden, der auf die Zahlung eines Entgelts als Gegenleistung für eine vom Gläubiger erbrachte Leistung, insbesondere eine Lieferung oder Dienstleistung, gerichtet ist.

Vorliegend war zu klären, ob auch Ansprüche im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung eines Mietverhältnisses als Entgeltforderungen in diesem Sinne einzustufen sind, mit der Folge, dass bei Verzug der erhöhte Zinssatz nach § 288 Abs. 2 BGB Anwendung findet. Der Vermieter hatte über mehrere Abrechnungszeiträume eines gewerblichen Mietverhältnisses zunächst keine Betriebskostenabrechnung erteilt, sodass zeitweise ein Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen bestand. Nach nachträglicher Vorlage - inhaltlich fehlerhafter - Abrechnungen wandelte sich der Streit in einen Anspruch auf Auszahlung eines rechnerisch verbleibenden Guthabens.

Erteilt der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB beziehungsweise der entsprechend vereinbarten Frist keine Betriebskostenabrechnung, kann dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der insgesamt geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zustehen. Ein solcher Anspruch ist keine Entgeltforderung im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB. Er ist nicht auf die Vergütung einer vom Vermieter erbrachten Leistung gerichtet, sondern folgt aus der formalen Nichterfüllung der Abrechnungspflicht und stellt der Sache nach eine Rückabwicklung bereits geleisteter Zahlungen dar, denen keine gesonderte Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht.

Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Auszahlung eines sich aus einer - gegebenenfalls erst nachträglich erteilten oder korrigierten - Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens. Auch dieser Anspruch ist keine Entgeltforderung im Sinne der §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB, da er lediglich der Auskehrung überzahlter Vorauszahlungen dient und keine eigenständige Vergütung einer Leistung des Vermieters darstellt.

Diese Einordnung entspricht der Rechtsprechung mehrerer Oberlandesgerichte (vgl. OLG Brandenburg, 29.03.2022 - Az: 3 U 118/20; KG, 01.12.2022 - Az: 8 U 50/21).

Welche Rechtsfolgen ergeben sich hieraus für den Verzugszins?

Befindet sich der Vermieter mit der Erfüllung eines dieser Ansprüche in Verzug, richtet sich der zu zahlende Verzugszins nach dem allgemeinen Zinssatz des § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Der erhöhte Zinssatz nach § 288 Abs. 2 BGB kommt nicht zur Anwendung. Zudem können, sofern kein früherer Verzug vorliegt, lediglich Prozesszinsen gemäß § 291 BGB ab dem Zeitpunkt der gerichtlichen Geltendmachung beansprucht werden. Bezogen auf einen Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnung endet dieser Anspruch zudem mit dem Zugang einer nachträglich erteilten, formell wirksamen Betriebskostenabrechnung, sofern diese sämtliche formellen Anforderungen erfüllt (vgl. BGH, 19.07.2017 - Az: VIII ZR 3/17; BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 57/04).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.