Eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Wartefrist und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 1 und 3 BGB eingehalten sind und für die Zustimmungsklage dass die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 BGB gewahrt ist.
Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist - sofern vorhanden - ein qualifizierter Mietspiegel - hier den Berliner Mietspiegel.
Die Einordnung der Wohnung erfolgt in das jeweils einschlägige Mietspiegelfeld, das Spannenmittelwert und Spannenoberwert vorgibt.
Für die konkrete Berechnung ist die Bewertung der im Mietspiegel vorgesehenen Merkmalgruppen maßgeblich:
Die Merkmalgruppe Bad/WC kann neutral bleiben, wenn weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorliegen.
Eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Auch ein größerer Balkon, eine Dachterrasse oder eine vergleichbare Fläche ab 4 m² führt zu einer positiven Bewertung in der Merkmalgruppe Wohnung.
In der Merkmalgruppe Gebäude kann ein positiver Effekt bestehen, wenn der Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh/(m²a) liegt. Das Bestreiten einer Partei genügt nicht, wenn ein entsprechender Energieausweis ordnungsgemäß übermittelt wurde.
Das Wohnumfeld ist negativ zu bewerten, wenn im Mietspiegel eine hohe Lärmbelastung ausgewiesen ist.
Ein wohnwerterhöhendes Merkmal kann zwar in einem vom Vermieter bereitgestellten Pkw-Stellplatzangebot liegen, hierfür ist jedoch erforderlich, dass die Kapazität so bemessen ist, dass jedem interessierten Mieter tatsächlich ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann. Ein unzureichendes Kontingent genügt nicht. Diese Auslegung entspricht der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 02.03.2017 - Az: 67 S 375/16; LG Berlin, 16.10.2018 - Az: 67 S 150/18), wonach die Dimensionierung eines Fahrradabstellraums den tatsächlichen Wohnwert beeinflussen können muss.
Liegen positive und negative Merkmale nebeneinander, erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Spannenmittelwerts mit einem Zuschlag in Höhe von 40 % der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert, wenn zwei positive Merkmalgruppen überwiegen. Daraus ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete, die die Grundlage für den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bildet.
Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist - sofern vorhanden - ein qualifizierter Mietspiegel - hier den Berliner Mietspiegel.
Die Einordnung der Wohnung erfolgt in das jeweils einschlägige Mietspiegelfeld, das Spannenmittelwert und Spannenoberwert vorgibt.
Für die konkrete Berechnung ist die Bewertung der im Mietspiegel vorgesehenen Merkmalgruppen maßgeblich:
Die Merkmalgruppe Bad/WC kann neutral bleiben, wenn weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorliegen.
Eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Auch ein größerer Balkon, eine Dachterrasse oder eine vergleichbare Fläche ab 4 m² führt zu einer positiven Bewertung in der Merkmalgruppe Wohnung.
In der Merkmalgruppe Gebäude kann ein positiver Effekt bestehen, wenn der Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh/(m²a) liegt. Das Bestreiten einer Partei genügt nicht, wenn ein entsprechender Energieausweis ordnungsgemäß übermittelt wurde.
Das Wohnumfeld ist negativ zu bewerten, wenn im Mietspiegel eine hohe Lärmbelastung ausgewiesen ist.
Ein wohnwerterhöhendes Merkmal kann zwar in einem vom Vermieter bereitgestellten Pkw-Stellplatzangebot liegen, hierfür ist jedoch erforderlich, dass die Kapazität so bemessen ist, dass jedem interessierten Mieter tatsächlich ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann. Ein unzureichendes Kontingent genügt nicht. Diese Auslegung entspricht der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 02.03.2017 - Az: 67 S 375/16; LG Berlin, 16.10.2018 - Az: 67 S 150/18), wonach die Dimensionierung eines Fahrradabstellraums den tatsächlichen Wohnwert beeinflussen können muss.
Liegen positive und negative Merkmale nebeneinander, erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Spannenmittelwerts mit einem Zuschlag in Höhe von 40 % der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert, wenn zwei positive Merkmalgruppen überwiegen. Daraus ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete, die die Grundlage für den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bildet.
AG Berlin-Charlottenburg, 23.05.2019 - Az: 226 C 14/19
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell