Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB ist als Druckmittel ausgestaltet, um die Vertragserfüllung herbeizuführen. Sein Zweck liegt nicht in der dauerhaften Sicherstellung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung, da hierfür die Minderung nach § 536 BGB vorgesehen ist.
Wird über einen erheblichen Zeitraum deutlich, dass der Vermieter durch den Mieteinbehalt nicht zur Beseitigung der geltend gemachten Mängel veranlasst wird, überschreitet die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts ihre teleologischen und zeitlichen Grenzen. In diesem Fall erlischt das Zurückbehaltungsrecht, auch ohne dass es einer ausdrücklichen endgültigen Leistungsverweigerung des Vermieters bedarf. Diese Rechtsauffassung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 17.06.2015 - Az: VIII ZR 19/14; BGH, 27.10.2015 - Az: VIII ZR 288/14).
Einwände des Mieters gegen die Annahme des Erlöschens, etwa durch den Hinweis auf fehlende Verwirkungstatbestände oder den fortgesetzten Verweis auf das Zurückbehaltungsrecht, greifen nicht durch. Ebenso ist unerheblich, ob der Einbehalt der Miete betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung anerkannten Grenze liegt, da die zeitliche Begrenzung des Leistungsverweigerungsrechts unabhängig hiervon gilt.
Die Mietminderung nach § 536 BGB ist hiervon abzugrenzen. Auch wenn Minderungsquoten in erheblichem Umfang berücksichtigt werden, kann ein Mietrückstand entstehen, der die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB überschreitet und eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt.
Ein Irrtumsprivileg zugunsten des Mieters kommt nur in Betracht, wenn er sich mit der gebotenen Sorgfalt um die Klärung der Minderungsfrage bemüht und nicht einseitig das Risiko einer unzutreffenden Einschätzung auf den Vermieter überträgt. Bei überhöhten Minderungsquoten, die auf nicht festgestellten Mängeln beruhen, scheidet ein solcher Schutz aus. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 11.07.2012 - Az: VIII ZR 138/11).
Wird über einen erheblichen Zeitraum deutlich, dass der Vermieter durch den Mieteinbehalt nicht zur Beseitigung der geltend gemachten Mängel veranlasst wird, überschreitet die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts ihre teleologischen und zeitlichen Grenzen. In diesem Fall erlischt das Zurückbehaltungsrecht, auch ohne dass es einer ausdrücklichen endgültigen Leistungsverweigerung des Vermieters bedarf. Diese Rechtsauffassung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 17.06.2015 - Az: VIII ZR 19/14; BGH, 27.10.2015 - Az: VIII ZR 288/14).
Einwände des Mieters gegen die Annahme des Erlöschens, etwa durch den Hinweis auf fehlende Verwirkungstatbestände oder den fortgesetzten Verweis auf das Zurückbehaltungsrecht, greifen nicht durch. Ebenso ist unerheblich, ob der Einbehalt der Miete betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung anerkannten Grenze liegt, da die zeitliche Begrenzung des Leistungsverweigerungsrechts unabhängig hiervon gilt.
Die Mietminderung nach § 536 BGB ist hiervon abzugrenzen. Auch wenn Minderungsquoten in erheblichem Umfang berücksichtigt werden, kann ein Mietrückstand entstehen, der die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB überschreitet und eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt.
Ein Irrtumsprivileg zugunsten des Mieters kommt nur in Betracht, wenn er sich mit der gebotenen Sorgfalt um die Klärung der Minderungsfrage bemüht und nicht einseitig das Risiko einer unzutreffenden Einschätzung auf den Vermieter überträgt. Bei überhöhten Minderungsquoten, die auf nicht festgestellten Mängeln beruhen, scheidet ein solcher Schutz aus. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 11.07.2012 - Az: VIII ZR 138/11).
LG Freiburg, 02.05.2019 - Az: 3 S 10/18
ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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