Wohnungseigentümer können Rauchwarnmelder-Einbau beschließen

Besteht nach Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern, sind die Wohnungseigentümer befugt, diesen Einbau durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftlich zu regeln - unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht den Verband, die Gesamtheit der Eigentümer oder den einzelnen Eigentümer trifft. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines solchen Beschlusses angebracht werden, stehen nicht im Sondereigentum und begründen keinen unzulässigen Eingriff in dieses.

Beschlusskompetenz der WEG beim Einbau von Rauchwarnmeldern

Sieht das Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern vor, besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft für entsprechende Maßnahmen. Dies gilt unabhängig davon, an wen sich die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht im Einzelnen richtet - ob an den Verband als solchen, an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer oder an den einzelnen Wohnungseigentümer.

Wer ist Adressat der öffentlich-rechtlichen Pflicht?

Die Beschlusskompetenz ergibt sich je nach Adressat der Einbaupflicht aus unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband verpflichtet, folgt die Kompetenz unmittelbar aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG. Richtet sich die Pflicht hingegen an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft sogenannter geborener Wahrnehmungsberechtigung befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Eine solche geborene Wahrnehmungsbefugnis besteht, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. BGH, 17.12.2010 - Az: V ZR 125/10; BGH, 09.03.2012 - Az: V ZR 161/11). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichten, das Grundstück oder Gebäude in bestimmter Weise auszustatten.

Gekorene Wahrnehmungsbefugnis bei Teileigentumseinheiten

Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da landesrechtliche Bauordnungen regelmäßig nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch gewerblich genutzter Räume vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer gleichwohl berechtigt, von der sogenannten gekorenen Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch zu machen (vgl. BGH, 17.12.2010 - Az: V ZR 125/10; BGH, 15.01.2010 - Az: V ZR 80/09). Diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Gemeinschaftsmitglieder voraus.

Förderlichkeit des gemeinschaftlichen Vorgehens

Für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis ist zusätzlich erforderlich, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist. Diese Voraussetzung ist beim Einbau von Rauchwarnmeldern erfüllt. Rauchwarnmelder bezwecken zwar in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen und nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes selbst. Sie dienen jedoch nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Gefahr für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer sowie deren Mieter und Gäste dar. Der Gemeinschaftsbezug zeigt sich zudem darin, dass bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall die Gefahr besteht, dass Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

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