Zweckbestimmung „Wohnung“: Grenzen der gewerblichen Mitnutzung

Ein Sondereigentum, das in der Teilungserklärung als „Wohnung“ bezeichnet ist, darf grundsätzlich auch als psychologische bzw. psychotherapeutische Praxis genutzt werden, sofern die übrigen Wohnungseigentümer dadurch nicht stärker beeinträchtigt werden als durch eine reine Wohnnutzung. Die Nutzung muss sich dabei zeitlich an den üblichen Betriebszeiten vergleichbarer freiberuflicher Praxen orientieren; ein Betrieb außerhalb dieses Rahmens - etwa abends nach 18.30 Uhr oder am Wochenende - kann untersagt werden, ohne dass darin ein Verstoß gegen Art. 14 GG oder Art. 12 GG liegt.

Zweckbestimmung „Wohnung“ und abweichende Nutzung

Die Bezeichnung eines Sondereigentums als „Wohnung“ in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG dar. Sie hat zur Folge, dass das Wohnungseigentum grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken bleibt jedoch zulässig, sofern die übrigen Wohnungseigentümer dadurch nicht stärker beeinträchtigt werden, als dies bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung als Wohnung der Fall wäre (vgl. BayObLG, 23.05.1996 - Az: 2Z BR 19/96; BayObLG, 07.08.1997 - Az: 2Z BR 80/97). Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Schranken mit den im Sondereigentum stehenden Räumen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Ein generelles Verbot einer Nutzung als psychologische bzw. psychotherapeutische Praxis ist mit dieser Rechtslage nicht vereinbar.

Ist die Nutzung als psychologische Praxis mit der Zweckbestimmung „Wohnung“ vereinbar?

Die Nutzung einer als „Wohnung“ bezeichneten Einheit als Arzt- oder Zahnarztpraxis, als Architekturbüro, als Steuerberaterpraxis oder als Krankengymnastikpraxis ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich zulässig und stellt regelmäßig keine schwerwiegende Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Karlsruhe, 15.01.1976 - Az: 11 W 93/75; BayObLG, Rechtspfleger 1973, 139; KG, 08.06.1994 - Az: 24 W 5760/93; BayObLG, WuM 1985, 231). Etwas anderes gilt, wenn die konkrete Nutzung mit einer deutlich erhöhten Besucherfrequenz oder einem erhöhten Geräuschpegel einhergeht; so wurde die Nutzung von als „Büroräume“ gewidmeten Einheiten als Kinderarztpraxis als unvereinbar angesehen, weil die erhöhte Besucherfrequenz und der höhere Geräuschpegel gegen die Zweckbestimmung sprachen (vgl. OLG Düsseldorf, 20.09.1995 - Az: 3 Wx 259/95).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.