Zwangsverwalter muss Abrechnungsspitze der WEG-Jahresabrechnung vorab zahlen

Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums hat die sogenannte Abrechnungsspitze aus der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen. Dabei ist unerheblich, ob er bereits im abzurechnenden Wirtschaftsjahr als Zwangsverwalter bestellt war; entscheidend ist allein, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung erst während seiner Bestellung gefasst wird.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Im vorliegenden Fall war die Frage zu klären, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter für Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, wenn diese aus einer während seiner Bestellung beschlossenen Jahresabrechnung resultieren, sich der Abrechnungszeitraum jedoch teilweise auf die Zeit vor Anordnung der Zwangsverwaltung erstreckt. Betroffen war ein Zwangsverwalter, der über vier Sondereigentumseinheiten (Restaurant, Pianobar, Konferenzraum sowie Sauna-/Fitnessraum) bestellt worden war, nachdem über das Vermögen der Eigentümerin das Insolvenzverfahren eröffnet worden war. Die Zwangsverwaltung wurde erst im Dezember des betreffenden Wirtschaftsjahres angeordnet, während die Jahresabrechnung für das gesamte Jahr erst im Folgejahr beschlossen wurde.

Was gehört zu den vom Zwangsverwalter vorab zu bestreitenden Ausgaben?

Gemäß § 155 Abs. 1 ZVG sind die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Wohnungseigentums vom Zwangsverwalter vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinne dieser Vorschrift zählen nach allgemeiner Meinung alle während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG (vgl. BayObLG, FGPrax 1999, 138; KG, WE 2001, 9). Dies gilt unabhängig davon, ob die Beiträge aus einem Wirtschaftsplan, einer Jahresabrechnung oder einer Sonderumlage resultieren.

Fälligkeitstheorie oder Aufteilungstheorie?

Entscheidend für die Abgrenzung der Zahlungspflicht ist, welche Beiträge nach Anordnung der Zwangsverwaltung erstmals fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung entfaltet hinsichtlich etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan lediglich eine den Plan bestärkende oder verstärkende Wirkung; eine Novation im Sinne einer vollständigen Ersetzung des Wirtschaftsplanbeschlusses durch den Abrechnungsbeschluss findet nicht statt. Eine solche Novation widerspräche dem Interesse der Wohnungseigentümer am Erhalt etwaiger Sicherungs- und Vorzugsrechte sowie wegen Verzugs entstandener Schadensersatzansprüche. Nur für den nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, wird originär eine neue Schuld begründet (vgl. BGH, 23.09.1999 - Az: V ZB 17/99).

Diese als Fälligkeitstheorie bezeichnete Auffassung grenzt sich von der sogenannten Aufteilungstheorie ab, wonach es nicht auf die Begründung der gemeinschaftsrechtlichen Ausgleichspflicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer ankommen, sondern maßgeblich sein soll, ob die Leistung der Gemeinschaft nach der Beschlagnahme erbracht wurde. Nach der hier vertretenen Fälligkeitstheorie ist demgegenüber eine Aufteilung des die Wirtschaftsplan-Vorauszahlungen übersteigenden Schuldsaldos auf die Zeit vor und nach Anordnung der Zwangsverwaltung nicht möglich, da dieser Saldo erst durch den Beschluss über die Jahresabrechnung begründet wird und damit eine erstmals während der Zwangsverwaltung fällig werdende Forderung der laufenden Verwaltung darstellt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.