Haftet der Erwerbers für Wohngeldrückstände des Voreigentümers?

In dem Beitragsverfahren ist der säumige Wohnungseigentümer nur Antragsgegner und nicht zugleich auch Antragsteller.

Die fehlende Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung macht die gefaßten Beschlüsse allenfalls anfechtbar, nicht nichtig.

Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumswerwerb gefaßte Beschluß über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nicht gefolgt werden kann der Auffassung des Beschwerdegerichts, die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners bestehe in vollem Umfang der in der Einzelabrechnung errechneten Nachforderung, auch soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Voreigentümers beruhe.

Einer Inanspruchnahme des Antragsgegners für rückständige Beitragszahlungen steht allerdings nicht schon § 56 Satz 2 ZVG entgegen, wonach der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren erst ab Zuschlag die Lasten zu tragen hat. Die Ausgestaltung der gesetzlichen Haftung des Erwerbers im Außenverhältnis läßt keine Rückschlüsse auf die Ausgestaltung des Ausgleichs im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zu, durch den für jeden Wohnungseigentümer die Verpflichtung konkretisiert wird, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (nach dem Verhältnis seines Anteils) zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.

Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung von Beitragsvorschüssen gelangt nicht schon mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern nach § 28 Abs. 2 WEG erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan zur Entstehung. In der Jahresabrechnung werden dann die im Geschäftsjahr tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen und die geleisteten Gesamtausgaben gegenübergestellt und in der Einzelabrechnung nach dem geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Von dieser Abrechnung im Sinne einer betriebswirtschaftlichen Kassenrechnung zu trennen ist ihre Genehmigung durch Beschluß der Wohnungseigentümer. Ob und inwieweit hierdurch Zahlungspflichten begründet werden, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Inhalt und Umfang der gewollten Rechtsbindung können deshalb nur im Wege einer Auslegung des gefaßten Beschlusses ermittelt werden.

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