Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums – etwa Fenster – selbst zu tragen haben, erfasst im Zweifel auch die Kosten der Beseitigung anfänglicher Baumängel.
Im Ausgangspunkt gilt zwar der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach
§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Dieser Maßstab kann jedoch durch Vereinbarung abbedungen werden. Eine solche abweichende Regelung ist in vielen Gemeinschaftsordnungen enthalten, indem einzelnen Eigentümern die Verantwortung für bestimmte Gebäudeteile im Bereich ihres Sondereigentums übertragen wird.
Der Begriff der „Instandsetzung“ ist nach ständiger Rechtsprechung weit zu verstehen. Er umfasst nicht nur Maßnahmen zur Behebung später auftretender Schäden, sondern auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands. Damit fallen auch die Kosten für die Beseitigung bereits bei Errichtung vorhandener Mängel unter die Kostentragungspflicht des jeweiligen Eigentümers, sofern die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht.
Ein engeres Verständnis, wonach nur später auftretende Schäden erfasst seien, würde zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Denn häufig lässt sich nicht klar feststellen, ob ein Schaden auf einen ursprünglichen Baumangel oder auf nachträgliche Einflüsse zurückzuführen ist. Die von der Gemeinschaftsordnung bezweckte klare Zuweisung von Verantwortung und Kosten würde dadurch unterlaufen.
Unerheblich ist, dass der einzelne Eigentümer auf anfängliche Baumängel keinen Einfluss hat. Entscheidend ist vielmehr, dass die Regelung eine klare Kostenzuständigkeit schaffen soll: Wer den Nutzen bestimmter Gebäudeteile im Bereich seines Sondereigentums hat, soll auch für deren Erhaltungs- und Sanierungskosten aufkommen – unabhängig davon, ob es sich um spätere oder ursprüngliche Mängel handelt.
Folge ist, dass ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach für die Beseitigung solcher Mängel eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erhoben wird, gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt. Maßgeblich bleibt der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte abweichende Kostenverteilungsschlüssel, der auch für anfängliche Mängel gilt.
