Seit Inkrafttreten der WEG-Reform ist nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert, wenn ein Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen begehrt.
Mit der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Anspruchsverpflichtung beim Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen neu geordnet. Gemäß
§ 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Anspruchsverpflichtet ist damit ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der Verwalter persönlich.
Klagen, die auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gerichtet sind und sich gegen den Verwalter als Beklagten richten, sind nach dem 01.12.2020 unbegründet, weil es an der Passivlegitimation des Verwalters fehlt. Da der Gesetzgeber keine Übergangsvorschrift geschaffen hat, ist diese Rechtsänderung unmittelbar eingetreten: Mit Inkrafttreten der Reform am 01.12.2020 entfiel die Passivlegitimation des Verwalters ersatzlos. Vorliegend betraf dies das Verlangen eines Wohnungserbbauberechtigten auf Einsicht in umfangreiche Buchhaltungsunterlagen - darunter Jahresabrechnungen, Gesamtjournale, Teiljournale und Sammelbuchungsprotokolle mehrerer Wirtschaftsjahre - sowie die Erlaubnis zur Anfertigung von Kopien und zur Hinzuziehung Dritter bei der Prüfung.
Ob dem Anspruchsteller in der Sache ein Einsichtsrecht zustand und in welche Unterlagen dieses gegebenenfalls reichte, ist bei fehlender Passivlegitimation des Verwalters nicht mehr zu prüfen. Das Gericht lässt diese Frage ausdrücklich offen. Die materielle Berechtigung des Begehrens bleibt für das Ergebnis ohne Belang, solange der falsche Anspruchsgegner in Anspruch genommen wird.
Die Regelung des § 18 Abs. 4 WEG gilt entsprechend für Erbbauberechtigtengemeinschaften. Auch dort richtet sich der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den eingesetzten Verwalter. Wohnungserbbauberechtigte müssen ihren Anspruch folglich gegenüber der Erbbauberechtigtengemeinschaft geltend machen.
