Vorliegend enthielt die Teilungserklärung keine vom Gesetz abweichende Regelung hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster.
Bei einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss mit allen Stimmen der anwesenden Eigentümer gefasst, dass künftig der jeweilige Eigentümer die Kosten für die Instandsetzung seiner Wohnungsfenster tragen soll.
Die Abänderung hätte aber nicht nur der Zustimmung der anwesenden, sondern aller Eigentümer bedurft - ein nicht anwesender Eigentümer klagte daher mit Erfolg gegen den Beschluss.
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG obliege auch die Instandhaltung der zu den Sondereigentumseinheiten gehörenden Fenster der gesamten Eigentümergemeinschaft, wobei die Kosten hierfür von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen seien. Eine Abänderung dieser gesetzlichen Lasten- und Kostenverteilung, auf die die Teilungserklärung verweise, bedürfe grundsätzlich einer Vereinbarung der Eigentümer. Eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestehe für eine dauerhafte Abänderung nicht, weswegen der Eigentümerbeschluss nichtig sei. Mit dem Beschluss sei nicht lediglich ein zuvor schon wirksam gefasster Beschluss oder eine früher getroffene Vereinbarung bestätigt worden. Auch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.6.1997 sei jedenfalls mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zwar sei er schon vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.9.2000 (Az: V ZB 58/99) gefasst worden. Ein Vertrauensschutz für die Eigentümer, die zwischen Beschlussfassung und Entscheidung des Bundesgerichtshofs ihre Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht hätten, komme jedoch nicht in Betracht, da bis zum Jahr 2000 nur wenige von dieser Befugnis Gebrauch gemacht hätten.
Auch eine wirksame Vereinbarung darüber, dass die Kosten der Fenster von jedem Eigentümer gesondert getragen würden, liege nicht vor. Zwar könne eine solche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern als rein schuldrechtlicher Vertrag auch formlos durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Dabei müsse jedoch sichergestellt sein, dass tatsächlich eine allstimmige Entscheidung vorliege. Dies könne hier nicht ohne vernünftigen Zweifel festgestellt werden.
Bei einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss mit allen Stimmen der anwesenden Eigentümer gefasst, dass künftig der jeweilige Eigentümer die Kosten für die Instandsetzung seiner Wohnungsfenster tragen soll.
Die Abänderung hätte aber nicht nur der Zustimmung der anwesenden, sondern aller Eigentümer bedurft - ein nicht anwesender Eigentümer klagte daher mit Erfolg gegen den Beschluss.
Hierzu führte das Gericht aus:
1. Das Landgericht hat ausgeführt:Gemäß § 16 Abs. 2 WEG obliege auch die Instandhaltung der zu den Sondereigentumseinheiten gehörenden Fenster der gesamten Eigentümergemeinschaft, wobei die Kosten hierfür von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen seien. Eine Abänderung dieser gesetzlichen Lasten- und Kostenverteilung, auf die die Teilungserklärung verweise, bedürfe grundsätzlich einer Vereinbarung der Eigentümer. Eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestehe für eine dauerhafte Abänderung nicht, weswegen der Eigentümerbeschluss nichtig sei. Mit dem Beschluss sei nicht lediglich ein zuvor schon wirksam gefasster Beschluss oder eine früher getroffene Vereinbarung bestätigt worden. Auch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.6.1997 sei jedenfalls mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zwar sei er schon vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.9.2000 (Az: V ZB 58/99) gefasst worden. Ein Vertrauensschutz für die Eigentümer, die zwischen Beschlussfassung und Entscheidung des Bundesgerichtshofs ihre Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht hätten, komme jedoch nicht in Betracht, da bis zum Jahr 2000 nur wenige von dieser Befugnis Gebrauch gemacht hätten.
Auch eine wirksame Vereinbarung darüber, dass die Kosten der Fenster von jedem Eigentümer gesondert getragen würden, liege nicht vor. Zwar könne eine solche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern als rein schuldrechtlicher Vertrag auch formlos durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Dabei müsse jedoch sichergestellt sein, dass tatsächlich eine allstimmige Entscheidung vorliege. Dies könne hier nicht ohne vernünftigen Zweifel festgestellt werden.
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OLG München, 23.08.2006 - Az: 34 Wx 90/06
ECLI:DE:OLGMUEN:2006:0823.34WX90.06.0A
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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