Mietminderung durch Mieter aufgrund benachbarter Großbaustelle

Baustellenlärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

Beruft sich der Vermieter hinsichtlich des Baustellenlärms auf das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, handelt es sich um einen Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung geht. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu wie einem Emittenten im Rahmen des § 906 BGB.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Ansicht, dass temporär auftretende Belastungen durch Abriss- und Bebauung eines Nachbargrundstücks, die letztlich zu einer Verbesserung der Umweltbedingungen bzw. des Wohnumfeldes, wie hier für die Wohnung der beklagten Mieterin führen, hingenommen werden müssen, ist nicht zutreffend. Dies gilt auch nicht deshalb, weil ein Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.