Eine einzelfallbezogene vom aktuellen Wohnlagenverzeichnis abweichende Einordnung der Mietwohnung kommt i.d.R. nur bei einer offensichtlich nicht sachgerechten Einordnung in Betracht.
Behebbare Mängel sind im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nicht zu berücksichtigen.
Bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung ist von einer Belegenheit in der guten Wohnlage nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis von 2019 auszugehen.
Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den Mietspiegel 2019 iVm dem Wohnlagenverzeichnis 2019. Beide Dokumente werden aufgrund von erhobenen Daten aktualisiert und im Fall des Wohnlagenverzeichnisses wird anhand von im dazugehörigen Bericht offengelegten Kriterien eine Einordnung in die normale und gute Wohnlage vorgenommen. Da die Daten dynamisch sind, ist auch die Einordnung dynamisch.
Aufgrund der Belegenheit der Wohnung ergibt sich nicht, dass diese entgegen der widerleglichen Vermutung des Wohnlagenverzeichnisses, in der normalen statt der guten Wohnlage einzuordnen wäre.
Mit den zwei in der Tabelle ausgewiesenen Wohnlagenkategorien »normal« und »gut« wird der überwiegende Eindruck des näheren Wohnumfeldes, d. h. dessen typische Merkmale, beschrieben. Die maßgeblichen, der Einordnung zugrunde liegenden Wertungskriterien sind der Bodenwert, die soziale Zusammensetzung des Stadtteils (Bevölkerungsstruktur), die Bebauungs- und Einwohnerdichte nebst Stockwerkzahl, der Grünflächenanteil im Umfeld sowie die Lärmbelastung, wobei die ersten beiden Kriterien zur Hälfte den Wohnlagenwert bestimmen, während die Lärmbelastung, auf welche sich die Beklagten u. a. berufen, lediglich mit 5 % ins Gewicht fällt. Die Wohnlageneinstufungen können zwar im Einzelfall überprüft werden. Es ist jedoch zum einen die im Wohnlagenverzeichnis selbst vorgenommene Wertung zu beachten. Eine Einzelfallbezogene abweichende Einordnung kommt daher lediglich bei einer offensichtlich nicht sachgerechten Einordnung in Betracht kommt, sofern nicht auch die beiden erst genannten Werte in Zweifel gezogen werden, da ansonsten die dem Wohnlagenverzeichnis innewohnende Wertung unterlaufen wird. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Wohnlagenqualitäten, z. B. bei Eckbebauungen, durch Zu- oder Abschläge innerhalb der Spanne berücksichtigt werden können.
Behebbare Mängel sind im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nicht zu berücksichtigen.
Hierzu führte das Gericht aus:
Für die streitgegenständliche Wohnung liegt die von der Klägerin verlangte Miete von € 10,48/m² nicht über der ortsüblichen Miete.Bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung ist von einer Belegenheit in der guten Wohnlage nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis von 2019 auszugehen.
Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den Mietspiegel 2019 iVm dem Wohnlagenverzeichnis 2019. Beide Dokumente werden aufgrund von erhobenen Daten aktualisiert und im Fall des Wohnlagenverzeichnisses wird anhand von im dazugehörigen Bericht offengelegten Kriterien eine Einordnung in die normale und gute Wohnlage vorgenommen. Da die Daten dynamisch sind, ist auch die Einordnung dynamisch.
Aufgrund der Belegenheit der Wohnung ergibt sich nicht, dass diese entgegen der widerleglichen Vermutung des Wohnlagenverzeichnisses, in der normalen statt der guten Wohnlage einzuordnen wäre.
Mit den zwei in der Tabelle ausgewiesenen Wohnlagenkategorien »normal« und »gut« wird der überwiegende Eindruck des näheren Wohnumfeldes, d. h. dessen typische Merkmale, beschrieben. Die maßgeblichen, der Einordnung zugrunde liegenden Wertungskriterien sind der Bodenwert, die soziale Zusammensetzung des Stadtteils (Bevölkerungsstruktur), die Bebauungs- und Einwohnerdichte nebst Stockwerkzahl, der Grünflächenanteil im Umfeld sowie die Lärmbelastung, wobei die ersten beiden Kriterien zur Hälfte den Wohnlagenwert bestimmen, während die Lärmbelastung, auf welche sich die Beklagten u. a. berufen, lediglich mit 5 % ins Gewicht fällt. Die Wohnlageneinstufungen können zwar im Einzelfall überprüft werden. Es ist jedoch zum einen die im Wohnlagenverzeichnis selbst vorgenommene Wertung zu beachten. Eine Einzelfallbezogene abweichende Einordnung kommt daher lediglich bei einer offensichtlich nicht sachgerechten Einordnung in Betracht kommt, sofern nicht auch die beiden erst genannten Werte in Zweifel gezogen werden, da ansonsten die dem Wohnlagenverzeichnis innewohnende Wertung unterlaufen wird. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Wohnlagenqualitäten, z. B. bei Eckbebauungen, durch Zu- oder Abschläge innerhalb der Spanne berücksichtigt werden können.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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