Unerlaubte Untermiete: Vermieter kann weder Untermietzuschlag noch Mehrerlös verlangen!

Bei unberechtigter Untervermietung hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe des von dem Mieter durch die Untervermietung erzielten Mehrerlöses.

Wird der Mietgegenstand durch den Untermieter jedoch stärker abgenutzt oder beschädigt, muss der Hauptmieter den Schaden ersetzen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerinnen sind Eigentümer eines Geschäftsgrundstücks in N., das die Beklagte 1984 zum Betrieb eines Einkaufszentrums gemietet hatte. Sie verlangen von ihr für die Zeit ab 1. Januar 1987 Zahlung eines Mietzinszuschlages wegen Untervermietung.

§ 7 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages lautet:

(1) Die Rechte des Mieters aus dieser Vereinbarung können auf einen Rechtsnachfolger oder einen Dritten nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters übertragen werden. Diese ist zu erteilen, wenn der Mieter nachweist, dass dieser bonitätsmäßig dem Mieter gleichzusetzen ist.

(2) Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte mit Teilflächen des Mietobjekts von mehr als 500 qm ist nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters möglich, ausgenommen verbundene Unternehmen. Die Einwilligung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden.

(3) Der Vermieter ist berechtigt, seine Einwilligung zur Untervermietung, soweit sie nach Absatz 2 notwendig ist, von der Vereinbarung eines Untermietzuschlages abhängig zu machen. Ein solcher Zuschlag kann nur bei Erzielung eines Mehrerlöses und in diesem Fall nur bis 35 % davon verlangt werden.

Zum 1. Januar 1985 vermietete die Beklagte das Einkaufszentrum an die J. H. GmbH & Co. Vertriebs- und Verwaltungs-KG (künftig V+V KG), deren alleinige Kommanditistin sie mit einer Einlage von 50 Millionen DM war.

Mit Vertrag vom 4. Dezember 1986 vermietete die Beklagte der V+V KG mit Wirkung vom 1. Januar 1987 eine Vielzahl von Liegenschaften, die teils im Eigentum der Beklagten standen, teils gemietet waren und somit untervermietet wurden. Zu letzteren gehörte auch das streitgegenständliche Einkaufszentrum mit einer Gebäudenutzfläche von etwa 50.255 qm. Als monatlicher Mietzins wurde ein - nach der Darstellung der Beklagten nicht nach einzelnen Liegenschaften aufgeschlüsselter - Gesamtbetrag von 5.208.633,33 DM vereinbart.

Mit Wirkung zum 31. Dezember 1986 übertrug die Beklagte ihre Kommanditbeteiligung an der V+V KG auf ein drittes, nicht mit ihr verbundenes Unternehmen.

Mit Schreiben vom 3. Februar 1987 teilten die Klägerinnen der Beklagten mit, sie machten die nunmehr erforderlich gewordene Einwilligung in die weitere Überlassung des Einkaufszentrums an die V+V KG von der Vereinbarung eines Untermietzuschlages abhängig; um dessen Höhe zu ermitteln, möge die Beklagte den Untermietvertrag vorlegen. Im Zuge der sich daran anschließenden Korrespondenz bestritt die Beklagte, einen Mehrerlös zu erzielen; zur Vereinbarung eines Untermietzuschlages kam es nicht. Mit Schreiben vom 26. November 1987 erklärten die Klägerinnen schließlich, sie verweigerten die Einwilligung in die Gebrauchsüberlassung an die Untermieterin endgültig. Gleichzeitig forderten sie die Beklagte gemäß § 550 BGB auf, die Gebrauchsüberlassung zu beenden, und wiesen darauf hin, dass sie widrigenfalls nach § 2 Abs. 2 d des Mietvertrages zur fristlosen Kündigung berechtigt seien. Eine Kündigung wurde jedoch nicht ausgesprochen.

Zum 1. Juli 1989 vereinbarte die Beklagte mit der V+V KG die Übernahme des Mietverhältnisses durch diese gemäß § 7 Abs. 1 des Hauptmietvertrages. Die Klägerinnen verweigerten die erbetene Zustimmung zum Vertragseintritt der V+V KG mit der Begründung, deren Bonität entspreche nicht der der Beklagten.

Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Überlassung der Mietsache stelle seit dem 1. Januar 1987 eine Untervermietung an ein mit der Beklagten nicht (mehr) verbundenes Unternehmen dar. Da sie dieser Untervermietung nicht zugestimmt hätten, könnten sie bis zu 35 % des Mehrerlöses verlangen. Sie behaupten, die Beklagte erziele aus der Untervermietung einen Mietzins von 20 DM/qm und damit gegenüber dem im Hauptmietvertrag vereinbarten Mietzins einen Mehrerlös von 8 DM/qm - jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer -, mithin bei 50.255 qm (50.255 x 8 x 1,14 =) insgesamt 458.325,60 DM. Davon stünden ihnen 35 % = 160.413,96 DM monatlich zu.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage, an die Klägerinnen 1.883.808,75 DM zuzüglich 14 % Mehrwertsteuer und Zinsen (für die Zeit vom Januar 1987 bis März 1988) und ab April 1988 über den bisherigen Mietzins hinaus monatlich 125.587,25 DM zuzüglich 14 % Mehrwertsteuer zu zahlen.

Auf die Berufung der Beklagten und die unselbständige Anschlussberufung der Klägerinnen änderte das Oberlandesgericht die angefochtene Entscheidung ab, erklärte den Anspruch der Klägerinnen für die Zeit vom 1. Januar 1987 bis 30. Juni 1989 dem Grunde nach für gerechtfertigt und wies die Klage ab, soweit Zahlungen für die Zeit nach dem 1. Juli 1989 verlangt wurden.

Hiergegen richten sich die Revisionen beider Parteien. Während die Klägerinnen den Erlass eines Zwischenurteils über den Grund hinnehmen, aber ihr Zahlungsbegehren für die Zeit nach dem 1. Juli 1989 in Höhe von monatlich 125.939,03 DM zuzüglich Mehrwertsteuer und Zinsen weiterverfolgen, begehrt die Beklagte nach wie vor Abweisung der Klage insgesamt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Revision der Klägerinnen hat keinen Erfolg. Die Revision der Beklagten führt zur Aufhebung des angefochtenen Grundurteils und zur Abweisung der Klage.

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