Untervermietung an Familienangehörige, Ehepartner und Lebenspartner

Der Wunsch, die eigene Wohnung mit einem nahestehenden Menschen zu teilen, gehört zur persönlichen Lebensgestaltung und ist grundsätzlich ein legitimes Anliegen. Doch welche Personen dürfen in eine Mietwohnung einziehen, ohne dass es der ausdrücklichen Erlaubnis des Vermieters bedarf und welche Regelungen gelten für eine Untervermietung an Familienangehörige?

Grundsatz: Immer nur einen Teil der Wohnung untervermieten!

Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt.

Nach § 553 BGB kann ein solcher Anspruch nur für die Überlassung eines Teils des Wohnraums bestehen. Die unterschiedlichen Auslegungen der Instanzgerichte bei der Beurteilung dieses Tatbestandsmerkmals können dahinstehen, da es selbst bei Zugrundelegung nicht zu strenger Anforderungen (vgl. BGH, 23.11.2005 - Az: VIII ZR 4/05; BGH, 11.06.2014 - Az: VIII ZR 349/13) bei der gesetzlich normierten Anforderung verbleibt, dass sich die Überlassung nur auf einen Teil der Wohnung beziehen darf.

Selbst eine lediglich marginale Nutzung der Wohnung würde nicht ausreichen, wenn der Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben wird.

Ebenfalls ist § 553 BGB nicht anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnräume einem Dritten überlassen und lediglich einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage weiterhin selbst nutzen will, etwa um dort Möbel oder Einrichtungsgegenstände aufzubewahren. Diese Grundsätze gelten auch für eine Einraumwohnung. Allein ein wie auch immer geartetes Erhaltungsinteresse an einer Wohnung begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur vollständigen und damit selbstständigen Weitervermietung (AG Berlin-Mitte, 26.01.2017 - Az: 21 C 55/16).

Wann ist die Untervermietung keine Untervermietung?

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes. Dies hat zur Folge, dass die längerfristige Aufnahme solcher Personen in die gemietete Wohnung vom Mieter zwar schriftlich anzuzeigen ist, nicht jedoch einer gesonderten Genehmigung durch den Vermieter bedarf. Es handelt sich hierbei um eine gesetzlich geschützte Form des Zusammenlebens, die dem Mieter zusteht.

Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht nur dann, wenn durch die Aufnahme der Person eine Überbelegung der Wohnung eintreten würde, die dem Vermieter unzumutbar wäre.

Der Einzug eines Familienmitglieds kann mithin grundsätzlich nicht verboten werden. Eine Ablehnung durch den Vermieter wäre rechtswidrig und würde den Mieter berechtigen, gerichtliche Schritte einzuleiten. Dabei ist es unerheblich, ob die Eheschließung oder die Begründung der Lebenspartnerschaft vor oder nach dem Abschluss des Mietvertrages stattfand.

Nichteheliche Lebensgemeinschaft: Vermieter muss zustimmen

Die Situation ändert sich, wenn es sich um die Aufnahme eines Lebenspartners handelt, mit dem der Mieter in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft lebt. Anders als bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern ist dieser Personenkreis rechtlich nicht gleichgestellt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat zwar klargestellt, dass der Vermieter die Aufnahme einer solchen Person in die Mietwohnung genehmigen muss. Der Mieter muss aber einen Antrag auf Genehmigung der Untervermietung oder der Gebrauchsüberlassung stellen. Grundlage für diesen Anspruch ist § 553 Abs. 1 BGB, der dem Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten einräumt.

Was ist ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters?

Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrages Umstände eintreten, die den Mieter veranlassen, die Wohnung mit einer weiteren Person zu teilen. Das Interesse kann vielfältiger Natur sein und muss vom Mieter gegenüber dem Vermieter dargelegt werden. Typische Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind die Aufnahme eines Partners zur Begründung einer auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft, aber auch wirtschaftliche Gründe, um die Miete mit einem Mitbewohner zu teilen. Ebenso kann das Bedürfnis nach Gesellschaft oder die Pflege einer erkrankten Person ein berechtigtes Interesse darstellen. Entscheidend ist, dass das Interesse des Mieters, die Wohnung mit einem Dritten zu teilen, die Belange des Vermieters überwiegt. Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist das berechtigte Interesse des Mieters, mit seinem Partner zusammenzuleben, in der Regel unzweifelhaft gegeben und muss vom Vermieter anerkannt werden.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Trotz des berechtigten Interesses des Mieters kann der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nicht in jedem Fall erteilen. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der die Aufnahme für den Vermieter unzumutbar macht, oder wenn die Wohnung überbelegt würde. Auch eine übermäßige Nutzung der Mietwohnung, die zu einer gesteigerten Abnutzung führen würde, kann ein Ablehnungsgrund sein. Eine rein persönliche Abneigung oder die Vermutung, dass der neue Mitbewohner zu Lärmbelästigungen neigen könnte, reichen als Ablehnungsgrund jedoch nicht aus. Die Begründung des Vermieters muss sachlich und nachvollziehbar sein, andernfalls ist die Ablehnung unwirksam.

Überbelegung der Wohnung als Ablehnungsgrund

Die Überbelegung ist einer der häufigsten und rechtlich am besten begründbaren Ablehnungsgründe für den Vermieter. Eine Überbelegung liegt vor, wenn die Wohnung nicht genügend Wohnraum für die Anzahl der dort lebenden Personen bietet. Zwar existieren keine festen gesetzlichen Vorgaben, was unter Überbelegung zu verstehen ist, jedoch hat sich in der Rechtsprechung eine Faustregel etabliert, nach der keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 m² entfällt oder durchschnittlich 10 m² pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind (AG München, 29.04.2015 - Az: 415 C 3152/15).

Der Vermieter muss im Falle einer Überbelegung keine weiteren Gründe für seine Ablehnung anführen. Die Überbelegung ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes, der die Ablehnung rechtfertigt.

Wie muss der Mieter vorgehen?

Mieter, die einen nicht verwandten oder nicht verheirateten Partner aufnehmen möchten, sollten sich in jedem Fall schriftlich an ihren Vermieter wenden und um Genehmigung der Untervermietung bitten. In diesem Schreiben sollte der Mieter sein berechtigtes Interesse darlegen und alle notwendigen Informationen zur Person des zukünftigen Mitbewohners mitteilen. Hierzu gehören in der Regel der Name und das Geburtsdatum. Es empfiehlt sich, eine angemessene Frist für die Genehmigung zu setzen, beispielsweise zwei bis vier Wochen. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb dieser Frist oder lehnt er die Genehmigung ohne triftige Begründung ab, kann auf die Erteilung der Genehmigung geklagt werden.

Vorsicht bei unerlaubter Untervermietung!

Wird eine Person, deren Einzug der Genehmigung des Vermieters bedarf, ohne diese Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen, kann dies für den Mieter schwerwiegende Konsequenzen haben. Der Vermieter hat in einem solchen Fall das Recht, den Mieter abzumahnen und ihn zur Beendigung der unerlaubten Gebrauchsüberlassung aufzufordern. Ignoriert der Mieter diese Abmahnung und setzt die unerlaubte Untervermietung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, eine Erlaubnis einzuholen, wenn der Fortbestand des Mietverhältnisses nicht gefährdet werden soll.

Wie unterscheidet sich ein Gast von einem Untermieter?

Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen einem Gast bzw. Besuchers und einem Untermieter. Die Aufnahme von Gästen ist dem Mieter im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung stets gestattet und bedarf keiner Mitteilung an den Vermieter. Ein Gast ist eine Person, die sich nur vorübergehend in der Wohnung aufhält, ohne dort einen Lebensmittelpunkt zu begründen. Die genaue Dauer, ab der ein Gast zum Untermieter wird, ist nicht gesetzlich festgelegt, jedoch wird in der Rechtsprechung oft eine Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Wochen als unproblematisch angesehen. Bei einem dauerhaften Einzug oder der Begründung eines gemeinsamen Haushalts handelt es sich hingegen um eine Gebrauchsüberlassung, die den rechtlichen Vorgaben der §§ 540, 553 BGB unterliegt. Die Rechtsprechung hat hierbei den Fokus auf die Dauer und die Intensität des Aufenthalts gelegt, um zwischen einem Gast und einem Mitbewohner zu unterscheiden.